THE REAL ESTATE DEVELOPER

100 %
0 %
Information about THE REAL ESTATE DEVELOPER
Real Estate

Published on March 5, 2014

Author: sbbarrahmah

Source: slideshare.net

ARYO DIPONEGORO THE REAL ESTATE DEVELOPER |

APA KATA MEREKA TENTANG THE PROPERTY DEVELOPER bercita cita menjadi Donald Trump Indonesia maka anda WAJIB membaca buku ini dan PRAKTIKKAN! - Joe Hartanto | Jika Property Cash Machine adalah buku Penulis buku best seller investasi properti investasi properti No. 1 di Indonesia, yang No. 1 di Indonesia "Property Cash Machine membuka tuntas rahasia ber-investasi di - Langkah Cerdas Membangun Kekayaan properti Melalui TANPA MODAL sendiri. THE PROPERTY DEVELOPER adalah buku bisnis Properti TANPA MODAL" | www.joehartanto.com developer properti No. 1 di Indonesia yang membuka dan mengajarkan secara detail Sosok dan sistimatis rahasia membangun bisnis menginspirasi developer generasi muda untuk lebih berani 'take properti. Buku ini akan Aryo mengajarkan anda 'step by step' cara action' membangun bisnis developer. Jika anda khususnya Diponegoro banyak menggeluti untuk orang, sangat terutama bidang property menjadi seorang The Property Developer 2

developer. Kesuksesan saya yang bermodal Coach PROPERTY UNIVERSITY - Owner The awal hanya 30 juta hingga beromzet 3,8 Residence Group - PURWOKERTO. Milyar adalah salah satu hasil sentuhan tangan dinginnya. Semangat dan visi yang Saya referensi buku ini wajib dimiliki oleh sama akhirnya para sahabat Entrepreneur University yang berdirinya mau terjun ke dunia bisnis developer untuk membawa PROPERTY berbagi kami ilmu, membidani terus property. Inspiratif dan sangat powerfull. – melahirkan milyarder-milyarder baru di Iwan Eu - Entrepreneur University Pusat Indonesia. Buku ini hanya salah satu ide Jakarta, Owner OKE PRO - JAKARTA. kecilnya UNIVERSITY untuk terus yang berkarya demi kemajuan negeri ini melalui property. Miliki Saya yakin buku ini di cetak dan akhirnya buku ini SEGERA, sebelum orang disamping diterbitkan dengan pemikiran yg sangat Anda ACTION duluan...!! - Hendry Welas - sederhana "Keinginan untuk Berbagi". Sebagai seorang mitra dan sahabat saya The Property Developer 3

menilai sosok AD adalah seseorang yg memilikimu. - dr. Herry Setiawan, Direktur friendly, care, terbuka, penuh dedikasi, easy Utama Globalland – INDRAMAYU going dan apa adanya. Mengenalnya seolaholah seperti hubungan baik dalam Inilah sebuah buku yang paling ditakuti oleh perjalanan sangat singkat. sosok yg selalu para positive thinking, positive mental attitude memuat and Keikhlasannya developer. Jadi bagi para pemula atau berbagi membuat saya yakin dia telah kampiun developer. Buku ini sungguh berhasil membangun brand image seorang sangat bermanfaat sebagai reference atau AD. Ketertarikannya pada dunia jurnalism tuntuntan bagi mereka yang ingin menjadi dan property adalah anugerah bagi dirinya, developer handal dengan trik jitu yang saya dan semua orang. Terus berkarya dan efektif dan efisien. - Fedy Firdaus, Owner teruslah PT. Bumi Citra Satria, PT. Banyumas Citra strong personality. berbagi.. Buat kami bangga developer. Karena rahasia-rahasia di dalamnya bisnis para Televisi, CV.Cahaya - PURWOKERTO. The Property Developer 4

terkecuali. - Ir. Dinnu Ferdinansah, IPP, MM Buku ini seperti pengarangnya yang saya - Owner Grand Tembalang Regency – kenal baik, lugas, detail dan "friendly". Buku SEMARANG ini mengupas tuntas tentang bisnis developer yang selama ini akrab dengan Seseorang yang tidak pernah berhenti kapital besar. Tapi Mas Aryo berhasil bermimpi dalam menjalani hidupnya dan memaparkan sebaliknya. Bisnis developer tidak yang biasanya dijadikan "bisnis akhir" para mewujudkan mimpinya. Seseorang yang pemain bisnis, sekarang bisa dimulai oleh seperti siapapun dan dimanapun asal ada niat dan DEVELOPER layak dimiliki untuk Anda yang keberanian. Sebagai orang yang kebetulan bermimpi menjadi pengusaha properti. - bermain bisnis yang sama, saya sangat Yudho Arlianto - Business Developement appreciate dan menganjurkan buku ini Manager PT. CIMB NIAGA, Tbk - CIREBON untuk dibaca oleh siapapun pernah saya. berhenti Buku hidup THE untuk PROPERTY tanpa The Property Developer 5

The Property Developer 6

The Property Developer 7

KATA PENGANTAR dengan Mas Aryo di Bogor kurang lebih Oleh Joe Hartanto bulan November 2008. Di sanalah gagasan Penulis buku best seller investasi buku ini muncul dan saya mensupport atas properti No. 1 di Indonesia "Property gagasan ini. Cash Machine - Membangun Langkah Kekayaan Cerdas Melalui Properti TANPA MODAL" Saya mendukung karena tidak banyak buku yang berbicara tentang bagaimana menjalankan bisnis developer property. erkenalan saya dengan sosok Aryo Saya mendukung karena tulisan-tulisan Mas Diponegoro berawal dari dunia Aryo sungguh nyaman dibaca, lugas dan maya. Dikenalkan oleh Google yang mudah dimengerti. Pemahamannya tentang merujuk situs http://aryodiponegoro.com bisnis developer properti terlihat jelas dan ketika saya searching segala hal tentang dalam dari karakter tulisan-tulisannya. Ini properti. Sampai akhirnya saya bertemu bukan tulisan orang sembarangan. Sungguh The Property Developer 8

powerfull. PROPERTY DEVELOPER adalah buku bisnis developer properti No. 1 di Indonesia yang Saya sendiri sudah membaca secara lengkap membuka dan mengajarkan secara detail materi buku ini serta mengikuti kelas dan sistimatis rahasia membangun bisnis PROPERTY UNIVERSITY di Bandung. Saya developer properti. yakin buku ini beserta coaching clinic PROPERTY UNIVERSITY akan menginspirasi Buku ini akan mengajarkan anda 'step by banyak orang untuk menjadi pengusaha step' cara membangun bisnis developer. Jika developer properti. anda bercita cita menjadi Donald Trump Indonesia maka anda WAJIB membaca buku Jika Property Cash Machine adalah buku ini dan PRAKTIKKAN! investasi properti No. 1 di Indonesia, yang membuka tuntas rahasia ber-investasi di Salam properti Joe Hartanto TANPA MODAL sendiri. THE The Property Developer 9

www.joehartanto.com The Property Developer 10

KATA PENGANTAR PENULIS Pada tahun yang sama pula saya membuat lhamdulillah buku ini akhirnya mailing list selesai berkat Allah SWT yang yukbisnisproperti@yahoogroups.com. telah memberikan rahmat-Nya. Apa yang melatar belakangi saya menulis Sampai dengan saat ini, di buku tentang bisnis developer properti. Asal terdapat lebih dari 1200 pelanggan setia muasalnya mencintai yang emailnya siap menerima informasi pekerjaan di bisnis ini dan minat menulis apapun dari blog. Serta terdapat lebih dari saya sangat besar. Sampai akhirnya tahun 9000 milister yang juga aktif saling berbagi 2007 blog tentang menjalankan bisnis ini. Menjadikan Yang milist Yuk Bisnis Properti menjadi milist memang saya saya melaunching http://www.aryodiponegoro.com/. berisi tentang kiat-kiat menjalankan bisnis terbesar di Indonesia blog sudah yang aktif developer properti. The Property Developer 11

mendiskusikan bagaimana berbisnis developer property. properti. Jadi bagi Anda yang menyukai bahasa akademis, jujur, akan sangat jarang Anda temui. Dengan harapan semakin Sebuah awal yang sederhana, akhirnya banyak orang yang paham tentang bisnis ini, bergulir sampai ke buku ini. Niatan berbagi semakin banyak orang yang terjun menjadi tentang bagaimana menjalankan bisnis ini entrepreneur properti, dan semakin maju adalah silaturahmi yang seluas-luasnya. Indonesia yang kita cintai ini. Pelanggan blog, anggota milist dan peserta coaching adalah sarana silaturahmi saya dan Terima kasih sebesar-besar harapannya akan semakin meluas dengan mengucapkan diluncurkan buku ini. Mohammad Diponegoro, Keluarga Besar kepada Keluarga saya Besar Marinus Kasmani, Joe Hartanto – Property Apa yang saya sampaikan dalam buku ini Cash Machine, Keluarga Besar Anggota adalah bahasa praktisi pebisnis developer Milist Yuk Bisnis Properti. Terima kasih pula The Property Developer 12

untuk Manajemen Aryo Diponegoro (Arya Batista dan Faris Vio). Dan semua yang telah memberikan dukungannya selama ini. Sekali lagi saya mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya. Silaturahmi ini semoga tidak pernah terputus. Slogan saya adalah membangun INDONESIA dengan PROPERTI, menguasai DUNIA dengan MEDIA. Salam Super Antusias!!! ARYO DIPONEGORO The Property Developer 13

BAGIAN I MORE THAN JUST A BUSINESS A business that makes nothing but money is a poor business. Hendry Ford -- The Property Developer 14

BAB I MENGAPA MENEKUNI PROPERTI? Kebutuhan PRIMER Kalau mengingat pelajaran Sekolah Dasar, ertanyaan di atas sering diajukan oleh beberapa wartawan lokal, juga Ada pangan, sandang juga papan. Artinya saudara-saudara anggota sudah diajarkan tentang kebutuhan primer. adalah bahwa papan atau properti sudah di yang menjadi milist dari dulu adalah kebutuhan primer. yukbisnisproperti@yahoogroups.com, serta peserta-peserta coaching clinic. Jawaban Menurut data dari Kementerian Perumahan utamanya adalah LABA! Tapi bagaimana Rakyat bahwa pada tahun 2008, tingkat alur laba, tentunya dasar-dasar dalam kebutuhan akan rumah sudah mencapai 1,2 berbisnis properti perlu juga diketahui. juta unit per tahun. Tentu saja tiap tahun Berikut beberapa penjelasan, sebut saja meningkat seiring dengan pertumbuhan alasan yang mendasari. penduduk Indonesia. Sedangkan pasar The Property Developer 15

terbesar berada di segmentasi menengah ke membuat jaring perangkap bawah sebesar 70%. Dan pemenuhan untuk mensukseskan bisnis properti Anda. swasta akan kebutuhan tersebut hanya 15%-nya saja. Harga properti cenderung NAIK Coba bandingkan harga tanah yang Anda Padahal tidak semuanya membutuhkan punyai saat ini dengan harga saat Anda rumah juga akusisi. Bisa saja Anda bandingkan cicilan merupakan bagian dari instrumen investasi Rumah Sederhana dahulu dengan sekarang? jangka panjang atau lindung nilai atas bisnis Bandingkan Nilai Jual Obyek Pajak beberapa yang sudah ada. Atau alasan lainnya. tahun kemarin. Naik atau turun? Pasti untuk dihuni. Rumah memiliki kecenderungan naik. Intinya banyak orang membutuhkan rumah dengan berbagai pertimbangan dan ini Inflasi rata-rata di Indonesia untuk properti peluang! sekitar Hanya bagaimana caranya 10%. Kecil memang apabila The Property Developer 16

dibandingkan dengan suku bunga bank saat terakhirlah yang membuat inflasi harga ini. Tetapi itu rata-rata seluruh Indonesia. properti naik sangat tinggi melampaui suku Bila meninjau lebih detil di masing-masing bunga perbankan. kota, tentunya berbeda-beda. Contoh kasus di Yogyakarta, inflasi untuk harga tanah Dapat dimiliki TANPA menggunakan UANG mencapai 30%. Bulan Desember 2009, SENDIRI inflasi harga tanah di Cirebon mencapai 30% Properti pula. menggunakan uang sendiri. Begitu banyak itu bisa dimiliki tanpa buku yang mengupas tentang ini. PROPERTY Kenaikan harga properti dipicu selain faktor CASH MACHINE adalah salah satunya dan waktu, juga faktor ketersediaan lahan. menjadi best seller sebagai buku mengenai Faktor lainnya adalah permainan harga jual property investor. (Pricing Strategy Games) yang dilakukan oleh pengembang properti. Dan faktor The Property Developer 17

Fasilitas perbankan juga beragam dalam adalah pencairan bertahap memfasilitasi kepemilikan ini. Sudah umum sebelum bangunan rumah selesai jadi 100%. dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Sejak tahun 2007 beberapa Suku bunga KPR-pun bersaing dengan perbankan sudah mulai menawarkan pola jangka waktu yang cukup panjang selama 15 Kredit Pemilikan Rumah secara inden atau tahun. Tentu saja ini meringankan banyak lebih dikenal dengan KPR Inden atau KPR konsumen dalam memiliki properti. Ingat, Bangun. bahwa suku bunga KPR seberapapun tingginya, masih lebih tinggi inflasi harga KPR Inden memberikan keuntungan dengan tanah. pencairan dana KPR sejak awal rumah akan dibangun. Beberapa bank mensyaratkan Dengan demikian jauh lebih beberapa syarat tertentu, tapi intinya menguntungkan membeli properti dengan KPR karena nilainya cenderung naik dan The Property Developer 18

melebihi suku bunga KPR. Bandingkan dengan membeli mobil dengan fasilitas kredit. Nilai mobilnya turun, yang dibayarkan jauh lebih tinggi dari harga mobil. The Property Developer 19

LINDUNG NILAI atas BISNIS yang ada mampu mengurangi resiko atas kerugian Tidak semua motivasi memiliki properti yang lebih besar. karena ingin menghuni. Sempat disampaikan di atas, salah satu alasan lain Logika inilah yang adalah investasi. Alasan lainnya untuk perbankan. lindung nilai atas bisnis yang ada. meminta agunan berupa properti. Dengan Itulah digunakan mengapa oleh perbankan alasan yang sama, perbankan akan melelang Dengan karakter harga yang cenderung properti yang Anda jaminkan naik, properti dapat dijadikan instrumen menutupi untuk melindungi bisnis yang ada dari membayar angsuran dan pokok pinjaman. ketidakmampuan untuk Anda kerugian. Kerugian bisnis lainnya dapat ditutup dengan menjual aset properti. Mungkin saja tidak mampu menutupi kerugian secara total, namun setidaknya The Property Developer 20

BAB II Namun MENGAPA TERJUN di BISNIS DEVELOPER menyampaikan PROPERTI? terjun di bisnis developer properti. anyak alasan yang dapat berikut kami mencoba dasar-dasar mengapa Properti adalah Sektor Riil disampaikan mengapa terjun di Tidak ada yang memungkiri bahwa sektor bisnis ini. Motivasi masing-masing riil adalah sektor bisnis yang fundamental pelaku bisnis ini berbeda-beda. Ada yang untuk pembangunan sebuah negara. Karena memang faktor keturunan karena dari tingkat penyerapan tenaga kerja, karena keluarga besarnya bermain di bisnis ini. Ada investasi yang sudah bosan menjadi karyawan dan mendorong peningkatan di sisi konsumsi ingin berbisnis. Ada yang terpaksa terjun, juga investasi dan perekonomian akan namun akhirnya menikmati. bergerak. jangka panjang, sehingga The Property Developer 21

Melihat Resesi ekonomi tahun 1930an yang Dan properti adalah salah satu sektor riil. terjadi di Amerika Serikat dan dikenal Maka jika Anda ingin berbisnis yang mampu dengan The Great Depressions, faktanya membangun di”sembuh”kan dengan kegiatan properti. berbisnislah yang menyerap tenaga kerja Pada waktu ini Pemerintah Amerika Serikat yang banyak. Properti adalah salah satu membangun suburban di sekeliling kota. pilihannya. negeri dari keterpurukan, Kota dijadikan sebagai pusat perekonomian dan pinggiran kota dibangun menjadi Lebih dari 100 bisnis di dalamnya pemukiman. Jadi ini adalah fakta bahwa Bukan sekedar sektor riil saja. Tapi bisnis properti adalah obat untuk keluar dari resesi developer properti itu mendorong bisnis- ekonomi. bisnis lainnya. Baca Kompas, 22 Oktober berhasil. Tidak cepat memang, tapi 2009. Di sana digambarkan terdapat 104 bisnis yang ikut dalam bisnis properti. (Lihat Gambar ) The Property Developer 22

The Property Developer 23

Bayangkan berapa banyak tenaga kerja yang benak kebanyakan orang, bisnis properti terserap. Dilihat bukan dari sisi tenaga kerja membutuhkan modal yang sangat besar. developer, tetapi dari tenaga kerja yang berada dalam bisnis lainnya tersebut. Ini Bayangan mereka sederhana. Jika satu sungguh dahsyat. Bayangkan berapa besar rumah modalnya 60 juta, misalkan 1 putaran bisnisnya? Berapa besar efek kawasan terdapat 10 rumah, maka modal terhadap perekonomian negeri Indonesia untuk bangunan rumah sudah 600 juta. Itu ini? belum pembelian lahan, pembangunan Sungguh besar! Maka menjadi developer properti adalah pekerjaan mulia. fasilitas dan sebagainya. Modal relatif kecil. Tidak salah pemahaman seperti itu. Namun Modal selalu dijadikan alasan penghalang sebenarnya dan takut dengan negosiasi. Negosiasi tata cara dan berbisnis. Apalagi berbisnis properti. Dalam urutan pembayaran tanah, pembangunan, menjadikan banyak orang semuanya dapat disiasati The Property Developer 24

dan negosiasi lain-lainnya. Negosiasi itu Proyek RSH di Cirebon, luas lahan 1 ha, silaturahmi. tersedia 90 unit, modal disediakan 250 juta. Manajemen yang Sederhana Modal yang kami gelontorkan untuk Manajemen developer sebenarnya mengelola sebuah proyek di Purwokerto, sederhana. Banyak pekerjaan yang dapat hanya sebesar 30 juta, luas lahan 1600 m2, diselesaikan terdapat 10 unit rumah, dengan target laba sesuai bidangnya. Lihat kembali Gambar 800 jutaan. Proyek di Tegal, terdapat 2 Industri Real Estate dan 104 Usaha Terkait. lokasi. Modal proyek pertama sebesar 350 Misalkan saja untuk perencanaan gambar juta, luas lahan 6000m2, terdapat 30 unit kerja, rumah dengan target keuntungan kurang Konsultan Perencanaan. Untuk pekerjaan lebih 1 Milyar. Modal proyek kedua sebesar pembangunan, Anda dapat menggunakan 160 juta, luas lahan 3000m2 tersedia 22 unit jasa Konstraktor. Bahkan untuk kegiatan Anda menggunakan dapat tenaga menggunakan ahli jasa dengan target keuntungan 500 jutaan. The Property Developer 25

pemasaran dapat menggunakan jasa Marketing Agent. beberapa bagian yang semuanya dikerjakan oleh tenaga ahli di bidang masing-masing. Anda tidak perlu memiliki organisasi yang Dalam struktur biaya, beban biaya tetap komplek dengan dapat prosedur yang ditekan. Meski biaya variable meningkat, namun biaya lebih pasti, target mengelola keuntungan juga lebih pasti. Semuanya standar rumit. penyedia operasional Anda jasa. tinggal Order dan bayarkan. Simple! biaya variable yang dapat dikelompokkan menjadi biaya pokok. Biaya yang langsung Mudah, dibebankan melakukannya dari latar belakang apa saja kepada unit rumah yang dipasarkan. Sesuatu semua yang orang berhubungan mampu dengan sederhana, cenderung semua orang mampu Manajemen developer berfungsi sebagai mengerjakan. Dan ilmu manajemen yang pengatur atau pengelola saja. Mengelola simple sebenarnya sudah Anda jalankan The Property Developer 26

setiap hari. Itulah mengapa, kami sampaikan kuasa penuh adalah seorang yang berlatang bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan semua belakang pendidikan hukum agama Islam, orang dari latar belakang manapun mampu alias jebolan pesantren. Kawan kami yang melakukan. dulu sama-sama belajar Advertising di Syaratnya harus dapat bermanajemen yang baik. Universitas Gadjah Mada, sekarang menjadi developer di Klaten dengan 4 lokasi. Seorang pengembang di Purwokerto, rekanan bisnis kami, berlatar belakang Peserta Coaching clinic bisnis developer pendidikan komunikasi. Itupun tidak lulus. properti Di Tegal, sahabat sekaligus partner kami, menelorkan berlatar belakang pendidikan sarjana hukum berlatar belakang mahasiswa. Salah satunya pidana dengan sukses mengembangkan 2 mahasiswa Institut Teknologi Bandung, lokasi. Dan salah seorang staff kami di Tegal, sedang kami percaya mengelola satu lokasi dengan mengembangkan 2 ha lahan di Subang. Dan yang kami pengusaha berusia 21 selenggarakan, properti tahun dan yang akan The Property Developer 27

seorang lagi adalah mahasiswa Trisakti Jakarta, yang sedang mengembangkan 1 ha lahan di Bogor. Mudah. Bila mereka mampu, Anda pasti mampu. Hanya perlu menjadi dipoles, dipandu dan diajak menjadi co-pilot sampai akhirnya Anda mampu menerbangkan pesawat sendiri. Jadi tunggu apa lagi? Kapan Action? The Property Developer 28

BAGIAN II WHO FAILS TO PLAN, PLAN TO FAIL If you don't design your own life plan, chances are you'll fall into someone else's plan. And guess what they might have planned for you? Not much. - Jim Rohn - The Property Developer 29

BAB III patokan. Dari lokasi, harga dasar, bentuk MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI lahan, status lahan, cara pembayaran. Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi ertanyaan ini sering muncul baik di segmentasi pasar. Bentuk lahan email, sms, facebook, dan acara mempengaruhi efektifitas lahan komersil. coaching Status clinic. Pertanyaan lahan akan akan mempengaruhi mendasar, bagaimana cara memulai bisnis percepatan proses perijinan yang berakibat developer properti? Nah, berikut adalah biaya. Cara pembayaran mempengaruhi urutan kerja yang biasa kami lakukan besaran modal yang musti digelontorkan. sebelum memulai membuka proyek. Detail dari mencari lahan yang layak, dapat Anda baca di bagian lain di buku ini. Mencari lahan yang layak Lahan yang layak ditinjau dari sisi mana Sisi kelayakan lainnya adalah apakah lahan saja? Banyak faktor yang bisa dijadikan tersebut dapat dibangun perumahan. The Property Developer 30

Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait lahan, sering menghitung, dan sering (Bappeda atau BPN) untuk melihat Rencana praktek. Tapi bagi Anda yang pemula, tentu Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai saja ini tidak mudah. lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin Untuk memudahkan Anda menghitung Anda kembangkan menjadi perumahan, cepat, atau peruntukan untuk daerah resapan, yukbisnisproperti@yahoogroups.com atau banjir kanal. menyediakan milist cara cepat perhitungan kelayakan yang dapat Anda download Menghitung cepat sendiri. Namun cara cepat ini bukanlah Pernah membaca buku Blink? Bahwa otak perhitungan yang dapat dijadikan pedoman kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan menjalankan keseluruhan proyek. Hanya pengalaman sebelumnya. Ya… ini bagi Anda sebagai acuan awal untuk menilai kelayakan yang sudah mahir. Karena sering ketemu sebuah proyek. The Property Developer 31

The Property Developer 32

bertanya banyak hal ke marketing developer Perencanaan Lahan dari harga jual (tentunya beserta diskon), Banyak hal yang musti disusun dalam spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak perencanaan lahan. Terdapat siteplan atau jual beli. Juga seringkali menghampiri gambar kawasan yang terdiri dari berapa tukang, mandor atau kontraktor yang kapling komersil, berapa besaran fasilitas sedang mengerjakan proyek di sana, untuk umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar mengetahui harga borongan. Syukur-syukur kapling kenal dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk kontraktor yang dapat diajak kerjasama. melakukan pekerjaan ini. Mapping lokasi di atas peta sebuah kota Ada juga survey pemasaran untuk melihat seringkali kami lakukan. Untuk mengetahui persaingan pasar di daerah tersebut. Kami titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi biasa menyamar sebagai calon konsumen, kami dibandingkan dengan yang lain. The Property Developer 33

menjadi kecil. Bahkan Anda tidak perlu Yang terakhir adalah membuat detail modal sama sekali. kelayakan proyek. Bab ini juga dapat Anda Perijinan peroleh di bagian lain buku ini dan file Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah contoh perhitungan kelayakan dapat Anda dan investor sudah didapatkan. Proses download perijinan perlu dijalankan. Hanya saja di milist yukbisnisproperti@yahoogroups.com. perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama lain. Tidak Modal ada pakem yang sama untuk diikuti. Modal itu salah satu yang perlu persiapkan untuk menjalankan bisnis ini. Dalam bagian Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu lain dari buku ini, Anda akan mendapatkan Atap, akan memudahkan Anda mengurus cara-cara modal, perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya sehingga modal yang Anda keluarkan dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk bagaimana menekan The Property Developer 34

mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan Jika survey pasar Anda di awal tepat. Dan kepada notaries yang sudah ahli di bidang Anda meramu harga jual. Kami yakin, tak perijinan untuk mengurus perijinan lokasi lebih dari 2 bulan, produk Anda akan terjual Anda. 50%. Pemasaran Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi. Ada out door dan In door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain. The Property Developer 35

BAB IV bagian umum, yakni Modal sebelum MEMAIKANKAN INSTRUMEN MODAL menjalankan proyek dan Modal di saat menjalankan proyek. Sumber modal inilah odal acap kali menjadi instrumen. Ibarat alat musik, modal adalah halangan untuk menjalankan seperangkat alat band yang di”main”kan bisnis untuk menjalankan bisnis ini. apapun. Apalagi mendengar bisnis developer yang terkesan wajib bermodal besar. Padahal tidak selalu Modal Sendiri demikian. Modal dapat ditekan sedemikian Modal rupa sehingga kecil. Dan sumber modal dikeluarkan oleh Anda untuk menjalankan dapat diperoleh dari banyak pihak. bisnis developer. Termasuk dalam kategori sendiri adalah modal yang modal yang disiapkan untuk menjalankan Sumber permodalan untuk menjalankan bisnis ini. Apabila kemampuan Anda bisnis developer properti dapat dibagi 2 menyediakan modal cukup besar, hanya The Property Developer 36

dengan menggunakan modal Anda sendiri, Anda sudah dapat menjalankan bisnis ini Beberapa pola bagi hasil untuk investor tanpa harus berbagi keuntungan dengan dapat berupa prosentase atas keuntungan pihak lain. bersih atau berdasarkan kelipatan atas modal yang disetorkan investor. Tidak ada Investor angka Apabila Anda tidak mampu menyediakan pengembalian modal sendiri, Anda dapat mendatangkan Namun investor sebenarnya memegang investor untuk memodali Anda. Namun resiko tertinggi dalam bisnis ini. Maka Anda wajib berbagi keuntungan yang reward atas investasinya sangatlah wajar menarik untuk sang investor. Besaran bagi apabila diganjar dengan pengembalian yang hasil dengan investor bergantung dengan tinggi. kesepakatan Anda dan investor pasti yang menjadi investasi sang dasar investor. yang dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama. The Property Developer 37

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Hak Investor 2 x Modal Prosentase atas Keuntungan Bersih 200.000.000,00 Modal Investor : Rp. 100.000.000,00 Hak Pengelola Keuntungan Bersih : Rp. 500.000.000,00 300.000.000,00 Hak Investor 50% : Rp. 250.000.000,00 Hak Pengelola 50% : Rp. 250.000.000,00 : Rp. : Rp. Apapun pola tingkat pengembalian investasi harus lebih baik dibandingkan dengan Contoh Tingkat Pengembalian Investasi bunga perbankan, perdagangan saham atau Berdasarkan Kelipatan Modal disetor obligasi. Melihat contoh tersebut di atas, Modal Investor : Rp. 100.000.000,00 Keuntungan Bersih 500.000.000,00 pengembalian investasi lebih dari 2 kali modal. Yang perlu diperhatikan adalah : Rp. jangka waktu pengembalian. Tingkat pengembalian di atas bisa lebih baik daripada bunga perbankan bila proyek The Property Developer 38

berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila Mengapa? Karena resiko pemilik tanah lebih, belum tentu menarik bagi investor. terhadap bisnis ini mendekati nol. Selama tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak Pemilik Tanah akan hilang akibat kegagalan menjalankan Pemilik tanah juga merupakan instrumen bisnis. Lahan akan masih tetap sama dan dalam bisnis ini. Cara pembayaran lahan memiliki kecenderungan harga naik. dapat mempengaruhi besaran modal yang digelontorkan. Bahkan pemilik tanah dapat Detail dari kerjasama dengan pemilik tanah menjadi dalam manajemen developer. dapat Anda baca di bagian lain dari buku ini. Pemilik tanah adalah investor tanah yang Modal sendiri, Investor dan Pemilik Tanah menyediakan lahan untuk dikelola menjadi adalah modal yang dikategorikan dalam perumahan. Namun tingkat bagi hasil modal keuntungan atas bisnis relatif lebih kecil. developer. Ketiganya sebaiknya dipastikan sebelum menjalankan bisnis The Property Developer 39

tersedia sampai dengan Anda siap me- Karenanya launching produk Anda. bersifat simbiosis mutualisme. Kemudian darimana lagi modal untuk Mengapa menggunakan Kontraktor? Karena memutar itu lebih simple. Simple dalam pengelolaan bisnis ini setelah produk? Beberapa hal launching berikut dibutuhkan kerjasama yang adalah nota-nota, simple dalam berbagi tanggung intrumen lain yang Anda akan ”main”kan jawab, dan menekan modal. Berbagai cara nada-nadanya. pembayaran kepada kontraktor akan menekan modal kerja Anda. Kontraktor Kami memandang Kontraktor sebagai mitra Konsumen kerja. Sama-sama memiliki keinginan untuk Penerimaan dari konsumen adalah bagian menikmati keuntungan dalam bisnis ini. dari putaran uang yang digunakan untuk menjalankan bisnis ini. Penerimaan The Property Developer 40

konsumen diperoleh dari penerimaan uang Perbankan di Indonesia muka dan pelunasan baik bertahap maupun fasilitas pelunasan melalui KPR. maupun developer. Untuk konsumen lebih pembiayaan untuk memberikan konsumen dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah Harga yang dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan (KPR), sedangkan untuk developer dikenal dengan Kredi Konstruksi. atas hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biaya-biaya pula.  Kredit Pemilikan Rumah Akan lebih bijak, sebelum penerimaan KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR konsumen lunas, Anda memprioritaskan Umum (dicairkan ketika bangunan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil 100% keuntungan di depan. (dicairkan bertahap). KPR adalah selesai) dan KPR INDEN bentuk pelunasan dari konsumen Perbankan melalui pembiayaan perbankan. The Property Developer 41

Untuk  memperoleh kredit ini, Kredit Konstruksi dibutuhkan basis konsumen yang Pembiayaan bank kepada developer jelas. Bank tidak akan serta merta sementara memberikan kredit tanpa kejelasan ini hanya Kredit Konstruksi. Sejenis Kredit Modal bagaimana cara Kerja yang pencairan berdasarkan Anda mengembalikannya. progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan untuk membiayai proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk meleverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan. The Property Developer 42

BAB V MENILAI TANAH YANG LAYAK Sebagai contoh, Anda pasti memiliki kecenderungan untuk tidak membangun Faktor lingkungan sekitar perumahan murah di kawasan Pondok engan melihat lingkungan sekitar, Indah. Sebaliknya, Anda pasti memiliki akan memudahkan Anda untuk kecenderungan untuk tidak membangun menilai yang perumahan mewah di lokasi yang jauh dari sedang diincar lebih layak untuk dibangun pusat kota, atau dekat dengan tempat kawasan seperti apa. Dapat pula dilihat dari pembuangan sampah, atau dekat dengan beberapa developer yang bermain di lokasi pasar yang kumuh. Bisa, tapi itu tidak sekitar. Jika memang tidak ada, Anda adalah menguntungkan. apakah lokasi pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses, keuntungan bisa jauh lebih besar. The Property Developer 43

Harga Dasar Tanah membaca berapa harga NJOP yang Harga dasar tanah menjadi faktor utama tertera. Di beberapa kota, harga dalam menentukan lanjut tidaknya proses NJOP bisa dijadikan patokan untuk berikutnya dalam mengembangkan bisnis menaksir harga dasar tanah. properti. Karena harga dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga  Harga Pasar bangunan untuk menentukan niali jual Harga yang sedang dipasarkan pada properti Anda. Harga dasar tanah dapat saat itu. Informasi dapat diperoleh ditinjau dari beberapa aspek berikut : dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga,  makelar. Dengan Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) membandingkan harga pasar sekitar, Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Anda dapat memperkirakan harga Penetapan Pajak Terhutang Pajak wajar untuk lahan yang akan Anda Bumi dan Bangunan). Anda dapat bidik. The Property Developer 44

Harga Kesepakatan Pertimbangan perbankan Harga pembelian tanah yang sudah Pertimbangan terjadi dalam jangka waktu 1 tahun diperhatikan. terakhir ini. Informasi ini dapat sebenarnya memiliki dasar perhitungan diakses di Notaris setempat. penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka dari perbankan Mengapa? Karena patut bank kredit. Tapi informasi ini dapat Anda Jangan dibayangkan Anda harus survey gunakan sebagai dasar penentuan detail tenutang hal ini dan menyediakan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank database khusus untuk ini. Sungguh tidak. juga melakukan kerjasama pembiayaan Cukup meramu informasi dari ketiganya, dengan developer lain yang mungkin berada atau cukup salah dua dari ketiganya, Anda di lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar. dapat menaksir layak tidaknya harga dasar tanah yang akan Anda akuisisi. Sebagai contoh pada beberapa waktu lampau di Cirebon, kami berniat The Property Developer 45

mengembangkan perumahan mini dengan 3 Bentuk Lahan unit rumah. Akses jalan masuk hanya Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan selebar 3,5 m. Hanya dapat dilalui 1 mobil sedikit dan 1 sepeda motor apabila berpapasan. menggambar siteplan, meskipun pada sisi Analis kredit salah satu bank sempat kami lain kesulitan ini dapat menjadi sebuah ajak untuk meninjau lokasi. Komentar sang keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan analis adalah bahwa menurut penilaiannya, yang relatif persegi, akan memberikan dia hanya mampu membiayai 60% saja. efektifitas Dengan kata lain, apabila ada konsumen dibandingkan dengan bentuk yang tidak berminat membeli, maka konsumen wajib beraturan. memberi lahan kesulitan yang lebih dalam maksimal membayar uang muka sebesar 40%. Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan berkontur. Lahan berkontur berbiaya relatif lebih besar The Property Developer 46

dibandingkan  datar. Namun berkontur, biasanya Harga yang ditawarkan relatif lebih memiliki pemandangan yang indah. Faktor murah dibandingkan dengan status pemandangan indah ini dapat menjadi nilai fisik pekarangan. Terdapat proses lebih ketika produk dipasarkan. perijinan tambahan yakni dikenal keunggulan lahan lahan Status Fisik Sawah dengan ijin pengeringan. Pada Status Lahan praktek di lapangan, status fisik Status lahan dapat dibedakan menjadi 2 sawah memang harus dikeringkan. kelompok. Berdasarkan status fisik dan kondisi status sertifikat. Perbedaan- Status fisik sawah itulah kondisi perbedaan tersebut menentukan proses fisiknya. Anda suatu saat akan berikutnya. Masing-masing juga memiliki menemukan sertifikat tertulis tanah keunggulan tertentu. pekarangan, namun kondisi fisiknya sawah. Anda tidak perlu mengajukan The Property Developer 47

ijin pengeringan, namun tetap menemukan melakukan proses pengeringan. lahan bersertifikat tertulis sawah. Namun pada kondisi fisik lahan berupa lahan pekarangan.  Status Fisik Pekarangan Apabila menemukan hal demikian, Harga yang ditawarkan relatif lebih tentunya proses ijin pengeringan mahal dibandingkan dengan status harus ditempuh. fisik sawah. Tidak ada lagi proses ijin pengeringan. Lahan dapat segera  Tidak bersertifikat (tanah negara, dikerjakan untuk pengolahan lahan hak garap). dan proses lainnya sehingga lahan Tanah segera siap launching. dimaksudkan di sini bukannya tanah tak bersertifikat yang yang benar-benar tanpa sertifikat. Berkebalikan dengan status fisik Tetapi tanah yang masih dibutuhkan sawah, proses sertifikasi atau peningkatan Anda mungkin akan The Property Developer 48

hak. Seperti halnya Tanah Negara,  SHM (Sertifikat Hak Milik). Hak Garap, Letter C, Letter D dan Sertifikat jenis ini mmum dimiliki sebutan-sebutan lainnya.Lahan yang oleh perseorangan sebagai bukti demikian perlu dilakukan proses milik atas lahan. Keuntungannya sertifikasi sebelum dilakukan proses mengakuisisi lahan seperti ini adalah perijinan lebih lanjut. lebih Keuntungan lahan seperti ini, Anda proses perijinan dapat lebih cepat. dapat Setidaknya tidak melalui melakukan negosiasi pasti kepemilikannya dan proses pembayaran jangka waktu yang lebih sertifikasi lahan dari non sertifikat ke panjang. sertifikat Hak Milik. Karena untuk proses sertifikasi juga membutuhkan waktu. Namun percepatan ini masih diharus diselidiki, karena perijinan perumahan di masing-masing daerah The Property Developer 49

tidak dapat disama-ratakan. Keuntungannya adalah lebih pasti Pemerintah daerah setempat kadang kepemilikannya dan proses perijinan mewajibkan lahan bersertifikat HGB lebih cepat. Apalagi bila pemerintah (Hak Guna Bangunan). Berarti Anda daerah setempat memberlakukan harus menurunkan hak dari Hak kewajiban lahan bersertifikat HGB. Milik menjadi Hak Guna Bangunan.  HGB (Hak Guna Bangunan). Sertifikat jenis ini pada umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu (25 tahun). Namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM. The Property Developer 50

BAB VI membuat modal yang Anda gelontorkan HOT DEAL LAHAN menjadi padat alias besar. Karena lahan adalah salah satu komponen terbesar dalam erdapat beberapa metode dalam mengakuisisi lahan. komposisi biaya. Namun bagaimana yang dapat menekan Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan modal Anda dan seperti apa metode yang adalah luas lahan. Setelah transaksi, BPN disebut HOT DEAL? Berikut metode-metode akan melakukan pengukuran ulang atas tersebut. lahan. Dalam sejarah, luas lahan cenderung akan berkurang. Sangat sedikit ditemukan Beli putus kasus, lahan lebih luas daripada yang tertera Praktek ini mudah. Anda tinggal mengincar di sertifikat. lahan yang ingin digarap, tawar menawar dan bayar. Beli putus seperti ini akan The Property Developer 51

Perhatikan pula keuntungan investasi Anda. Pembayaran Dengan tingkat bertahap berdasarkan waktu, berdasarkan pengembalian modal dapat saja tidak cek point kegiatan atau gabungan keduanya. menarik. Beda dengan keuntungan bersih? Pembayaran bertahap berdasarkan waktu Di bagian lain di buku ini akan dijelaskan adalah pembayaran yang Anda lakukan atas lebih lanjut. dasar modal yang besar, dapat tempo dilakukan waktu secara pembayaran berdasarkan kesepakatan. Misalkan 6 kali Beli bertahap pembayaran dalam tempo 6 bulan dan Praktek ini juga mudah. Setelah Anda cocok bentuk jangka waktu lainnya. dengan lahan dan dilakukan proses tawar menawar. Namun pembayaran lahan Contoh Pembayaran Berdasarkan Waktu : dilakukan secara bertahap. Jangka waktu Luas lahan : 10.000 m2 sesuai dengan kesepakatan pembayaran. Harga dasar : Rp. 100.000 / m2 Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00 The Property Developer 52

30 hari kalender setelah Pembayaran II  Cara pembayaran :  Tanda jadi : Rp. 5.000.000,00  Pembayaran I Pembayaran IV : Rp. 250.000.000,00 30 hari kalender setelah Pembayaran : Rp. III 245.000.000,00 30 hari kalender setelah tanda jadi  Pembayaran II : Rp. 250.000.000,00 30 hari kalender setelah Pembayaran I  Pembayaran III : Rp. 250.000.000,00 The Property Developer 53

Pembayaran bertahap berdasarkan cek memproses point kegiatan yakni pembayaran yang perijinan ini akan memakan waktu dilakukan sesuai kegiatan proyek. Beberapa rata-rata 3 bulan. Rata-rata karena cek point pembayaran yang disarankan : setiap daerah memiliki karakter perijinan  tanda keseriusan yang Proses berbeda-beda. Setelah perijinan selesai, Anda akan Tanda jadi atau Down Payment Sebagai perijinan. Anda kembali membayar. untuk mengakusisi lahan yang akan Anda garap. Besaran nilainya Hal ini dilakukan untuk memperoleh kepastian bahwa lahan dapat dialih tergantung kesepatan. fungsikan  Tanda dilakukan jadi perumahan. Dengan demikian resiko kehilangan Perijinan selesai Setelah menjadi atau pembayaran modal akibat pembelian lahan, dapat DP, diminimalisasi. Anda The Property Developer 54

masih  dilanjutkan sebagian sampai ke proses berikutnya. Sertifikat jadi Setelah membayarkan tanda ke jadi, proses notaris untuk  Sertifikat pecah. dilakukan balik nama dari pemilik Proses berikutnya adalah pecah lama ke Anda. Proses ini dilakukan sertifikat sesuai dengan siteplan oleh notaris Pejabat Pembuat Akta yang Tanah, Proses sampai dengan balik Daerah nama kurang lebih 2 bulan. dilakukan setelah sertifikat pecah. Dan Setelah sertifikat beralih atas nama diijinkan oleh setempat. Anda wajib Pemerintah Pembayaran melunasinya kecuali... Anda, inilah salah satu cek point pembayaran Anda kepada pemilik Kecuali apabila kesepakatan pembayaran tanah. Anda dapat melunasinya atau adalah gabungan dari dasar waktu dan The Property Developer 55

dasar kegiatan. Misalkan saja setelah sertifikat pecah, Anda masih memiliki Cara pembayaran :  kesempatan membayar sampai dengan pelunasan setelah 6 bulan, 9 bulan atau  Contoh Pembayaran Berdasarkan Cek Point : 10.000 m2 : Rp. 100.000 / m2 Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00 Down payment : Rp. Perijinan : Rp. : Rp. : Rp. 150.000.000,00  Harga dasar Rp. 95.000.000,00  Luas lahan : 5.000.000,00 bahkan 12 bulan kemudian. Kegiatan : Tanda jadi Sertifikat Jadi 250.000.000,00  Sertifikat Pecah 500.000.000,00 Pembayaran dengan pola ini dapat menekan modal menjadi relatif lebih sedikit dan The Property Developer 56

tentunya memiliki tingkat pengembalian tanah juga diberikan bagi hasil keuntungan modal yang lebih baik dibandingkan dengan atas pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini pembayarannya adalah berdasarkan unit sangat yang terjual. menantang karena Anda akan kepemilikannya. Inti cara memutar otak lebih keras untuk mampu menjual penjualan Apa itu unit yang terjual? Dalam satu kewajiban kawasan lahan, maka sebagai developer, pembayaran tanah. Kalau Anda menyukai Anda akan membagi menjadi lahan komersil tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda. yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas sehingga dan merealisasikan mampu menutup umum untuk jalan, taman, atau fasilitas Kerjasama kepemilikan lainnya. Lahan komersil Anda bagi menjadi Ini lah HOT DEAL yang sesungguhnya. kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Prinsip dari pola cara pembayaran ini adalah Setiap penjualan atas kapling tersebut, kerjasama dengan pemilik tanah. Pemilik The Property Developer 57

maka Anda berkewajiban membayar ke Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan pemilik tanah. TANPA DP : Luas lahan : 10.000 m2 Terdapat 2 pola yang dapat Anda gunakan Harga dasar : Rp. 100.000 / m2 untuk melakukan pembayaran dengan pola Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00 kerjasama kepemilikan. Yang pertama tanpa Lahan komersil : 6.000 m2 Down Payment, yang kedua dengan Down Jumlah Kapling : 40 unit payment. Keberadaan uang muka (down Per unit : Rp. 25.000.000,00 payment) dimanfaatkan apabila pemilik (Rp. 1.000.000.000,00 dibagi 40 unit) atau tanah memang memiliki kebutuhan yang dapat dihitung berdasarkan luas kapling per mendesak unit. Misalkan salah satu unit seluas 120 m2, olehnya. yang segera dilaksanakan maka pembayaran untuk kapling tersebut sebesar Rp. 20.000.000,00 (berasal dari 200 The Property Developer 58

m2 dibagi lahan komersil 6000m2 dikalikan dengan 40 unit) atau dapat dihitung dengan nilai total Rp. 1.000.000,000,00) berdasarkan luas kapling per unit. Misalkan salah satu unit seluas 120 m2, maka Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan pembayaran untuk kapling tersebut sebesar DENGAN DP: Luas lahan Rp. 18.000.000,00 (berasal dari 200 m2 : 10.000 m2 dibagi lahan komersil 6000m2 dikalikan Harga dasar : Rp. 100.000 / m2 dengan nilai hutang Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00 900.000,000,00) DP : Rp. 100.000.000,00 Hutang lahan : Rp. 900.000.000,00 Cara pembayaran uang muka juga dapat Lahan komersil : 6.000 m2 gabungkan Jumlah Kapling : 40 unit bertahap berdasarkan kegiatan. Contoh Per unit : Rp. 22.500.000,00 sebagai berikut : dengan pola lahan Rp. pembayaran (hutang lahan Rp. 900.000.000,00 dibagi The Property Developer 59

Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan Per unit DENGAN hutang lahan Rp. 900.000.000,00 dibagi DP digabung dengan pola : Rp. 22.500.000,00 ( pembayaran berdasarkan kegiatan : dengan 40 unit) atau dapat dihitung Luas lahan : 10.000 m2 berdasarkan luas kapling per unit. Misalkan Harga dasar : Rp. 100.000 / m2 salah satu unit seluas 120 m2, maka Nilai total : Rp. 1.000.000.000,00 pembayaran untuk kapling tersebut sebesar Tanda Jadi : Rp. 5.000.000,00 Rp. 18.000.000,00 (berasal dari 200 m2 Perijinan : Rp. 20.000.000,00 dibagi lahan komersil 6000m2 dikalikan Sertifikat Jadi : Rp. 25.000.000,00 dengan Sertifikat Pecah : Rp. 50.000.000,00 900.000,000,00) Hutang lahan : Rp. 900.000.000,00 Lahan komersil : 6.000 m2 Pola pembayaran seperti dijelaskan di atas Jumlah Kapling : 40 unit adalah pola pembayaran menguntungkan nilai hutang lahan Rp. bagi pemilik tanah dan juga Anda sebagai The Property Developer 60

pengelola developer. Dengan luas lahan bagi hasil, yang cukup luas, pemilik tanah cenderung misalkan 10% dari total keuntungan. kesulitan menjual. Dengan pola seperti ini akan lebih mudah terjual. Untuk pola pembayaran seperti ini disarankan untuk merubah harga dasar Keuntungan lain untuk pemilik tanah adalah tanah per tahun sesuai inflasi rata-rata di perolehan bagi hasil atas keuntungan usaha daerah tersebut atau sesuai kesepakatan. developer. Bagi hasil bisa ditetapkan di Misalkan saja 5% per tahun. Maka setiap depan, misalnya harga dasar tanah Rp. unit kapling yang belum terjual, harga dasar 100.000,00 m2, tapi diberikan keuntungan tanah akan dinaikkan sebesar 5%. Ini juga dengan dibeli pada harga dasar tanah menjadi salah satu keuntungan untuk menjadi Rp. 110.000,00 m2. Keuntungan pemilik tanah, dapat juga dihitung berdasarkan prosentase The Property Developer 61

Keuntungan lainnya bagi pemilik tanah adalah dia tidak memiliki resiko terhadap pembayaran yang lainnya. It’s REAL HOT DEAL! bisnis. Karena apabila terjadi kerugian, lahannya masih utuh dan nilainya akan terus bertambah. Keuntungan bagi developer adalah modal dapat ditekan Komposisi biaya seminimal lahan mungkin. dalam usaha developer kurang lebih 20% dari harga jual. Tentu saja akan memberikan tingkat pengembalian modal yang jauh lebih baik dibandingkan dengan pola-pola The Property Developer 62

BAB VI Gambar perencanaan lahan untuk memulai PERENCANAAN LAHAN bisnis ini setidaknya adalah gambar siteplan dan gambar kerja rumah. Hal ini dibutuhkan erencanaan lahan melibatkan arsitek perencanaan. Anda dapat untuk memperoleh perijinanan dari Pemerintah Daaerah setempat. menyewa konsultan perencanaan atau merekrut seorang arsitek. Hasil dari Komposisi lahan efektif perencanaan meliputi Gambar Siteplan, Komposisi lahan efektif atau komersil Gambar Rencana Kerja Rumah, Gambar adalah luas lahan yang dapat dipasarkan. Rencana Kerja Prasarana seperti Jalan, Ketentuan umum yang berlaku adalah 60 : tembok keliling, pagar depan, dan Gambar 40. Yakni dari total luas lahan, sebesar 60% Kerja Sarana seperti pos satpam, tempat merupakan lahan komersil dan selebihnya ibadah dan lain sebagainya. berupa lahan untuk dibangun prasarana dan sarana. Sebagai contoh, luas lahan 10.000 The Property Developer 63

m2, maka lahan komersil seluas 6000 m2 memiliki ketentuan yang berbeda dan dan lahan prasarana dan sarana seluas syarat-syarat tambahan yang berbeda pula. 4000m2. Seperti halnya dicontohkan di Kabupaten Sleman, DIY. Luas kapling yang dipasarkan Lahan komersil itulah yang dibagi menjadi minimal 120 m2. berapa unit kapling untuk didirikan menjadi rumah. Sedangkan lahan prasanana dan Menghindari menghadap barat sarana untuk dibangun menjadi jalan, Indonesia adalah negara yang berada di taman, fasilitas umum seperti tempat lintasan katulistiwa dan merupakan daerah ibadah, sarana olah raga, taman bermain tropis. Matahari selalu hadir menyinari bumi dan lain sebagainya. Indonesia dari pagi sampai dengan sore. Mengingat hal demikian, dalam membuat Komposisi lahan ini ditentukan oleh Pemerintah Daerah setempat. Setiap daerah siteplan, kami menghindari rumah menghadap ke barat.. The Property Developer 64

miring. Namun hal ini tentu saja mengurangi Menghindari artinya sedapat mungkin tidak keuntungan. ada rumah yang menghadap ke barat. Berdasarkan pengalaman kami, rumah yang Menghindari tusuk sate menghadap ke barat relatif lebih sulit untuk Berdasarkan pengalaman kami menjual terjual. Karena panas matahari pada siang produk properti, rumah yang berdiri tusuk dan sore hari menerpa rumah terus sate menerus mengakibatkan rumah menjadi dipasarkan. Entah dipengaruhi karena ilmu panas. feng shui atau pertimbangan lainnya. juga mengalami kesulitan untuk Meskipun demikian, ada saja konsumen Apabila dalam keadaan terpaksa harus yang bersedia membelinya. merencanakan rumah menghadap ke barat, Anda bisa pasarkan dengan harga yang lebih Seperti halnya rumah menghadap ke barat, apabila dalam keadaan terpaksa mengingat The Property Developer 65

efektifitas lahan dan target margin, tusuk Itulah sering kami lakukan. Itulah arsitek sate dapat Anda pasarkan dengan harga konseptor Anda. Meskipun demikian, Anda diskon. Untuk menghindari turunnya target memerlukan jasa arsitek untuk mendesain keuntungan, Anda dapat mendirikan rumah ulang, memodifikasi dan membuat desain contoh di tusuk sate dan dipasarkan di akhir lebih proyek. Tentu saja dengan harga lebih tinggi kekurangan dari desain yang Anda tiru. dibandingkan Jangan jadi plagiat murni! dengan produk yang baik dengan mengeliminasi dipasarkan pada tahap-tahap awal. Anda dapat memperoleh referensi desain Arsitek kita dari buku-buku atau majalah, tabloid Anda bila pemula dalam bisnis ini, referensi tentang desain-desain rumah. Tergantung desain rumah belum tentu banyak. Namun segmentasi mana yang Anda sasar. Rumah hal ini dapat Anda maksimalkan dengan kecil atau rumah yang besar. Buku-buku itu konsep ATM. Ambil, Tiru dan Modifikasi. ditulis dan dikarang oleh arsitek-arsitek The Property Developer 66

ternama di dunianya sana. Jadi mengapa anggap laku keras. Pindahkan Anda repot-repot membuat desain baru? rumahnya di lokasi Anda. So simple! Referensi desain juga dapat Anda peroleh Sekali lagi yang perlu kami ingatkan adalah dari internet. Google adalah alat pencari jangan menjadi plagiat murni. Ini terkait canggih yang mampu memenuhi kebutuhan dengan Kekayaan Intelektual yang dilindungi Anda. Tinggal isi kata kunci di mesin pencari oleh tersebut. Ribuan gambar dapat Anda unduh memodifikasinya menjadi desain yang lebih dengan percuma. Sekali lagi, Anda tidak baik, itu lebih bijak. Bukankah sudah tidak perlu repot-repot membuat desain baru. ada lagi ide murni di dunia ini? Satu lagi Undang-undang. Tetapi desain dengan pesan, jangan marah bila desain Anda Dari mana lagi referensi desain rumah. Anda di”ambil” cukup kumpulan brosur-brosur perumahan orang lain. Hitung-hitung sedekah! di kota Anda. Pilih perumahan yang Anda The Property Developer 67

BAB VII Kegiatan ini menyenangkan. Mencari SURVEY PASAR properti tidak untuk dibeli, tetapi untuk berkompetisi. Anda cukup berputar-putar nda sebaiknya melakukan meninjau lokasi-lokasi perumahan yang ada kegiatan ini. Survey pasar. Tidak di kota Anda. Anda dapat pula mengunjungi perlu cara yang rumit. Dengan pameran perumahan yang diselenggarakan cara yang simple pula, Anda dapat melihat di kota Anda. Sehingga Anda tidak perlu dan memetakan calon pesaing Anda. Tidak membuang energi banyak untuk survey. hanya itu, proses ini dapat Anda gunakan Murah meriah! untuk meramu harga jual produk dengan tepat. Harga jual ibarat memasak, jika salah Menyamar menjadi Konsumen bumbunya, rasanya tidak enak. Mirip detektif, Andapun menyamar sebagai calon konsumen yang berminat atas properti di lokasi pesaing. Banyak hal yang The Property Developer 68

dapat Anda amati. Brosur, harga jual dan daftar spesifikasi bangunan harus dapat Tanyakan tentang : Anda peroleh dari menyamar sebagai  Diskon, bonus atau benefit lainnya. detektif.  Fasilitas yang diberikan seperti listrik Susunlah daftar pertanyaan sebelum dengan daya berapa, ada PDAM, berinteraksi dengan marketing. Tidak terlalu detil, karena dapat mengundang kecurigaan telepon atau gas alam.  marketing atas penyamaran Anda. Tapi bila Anda sudah mengenalnya, jangan sungkansungkan bertanya yang detil. Daftar Sarana kawasan, apakah ada tempat ibadah atau taman atau yang lainnya  Ada tanah lebih? Berapa dihitungnya. pertanyaan standar yang biasa ditanyakan oleh konsumen (asli) sebenarnya tidak rumit Selama di lokasi, usahakan melihat rumah dan tidak detil. Jangan disalin, tapi cukup contoh (bila ada) atau rumah yang sedang Anda hapalkan saja. Mudah kok. dibangun. Sempatkan bertemu dengan The Property Developer 69

mandor. Iseng-iseng tanyakan tentang harga Mendata Kompetisi Harga borongan dengan spesifikasi terlampir dan Berbekal cara pembayaran. spesifikasi bangunan dan informasi perihal brosur, daftar harga, daftar harga tanah lebih serta harga borongan, Perhatikan gerak-gerik si marketing dan kemudian Anda susun data mengenai hal mandor. tersebut. Siapa tahu Anda dapat Semakin banyak data yang bekerjasama dengan mereka. Lumayan terkumpul akan memberikan hasil yang kan?! Mendapatkan tenaga kerja yang lebih maksimal. bagus tanpa harus buka lowongan pekerjaan. Juga mendapatkan mandor yang Lihat contoh bagaimana mendata kompetisi sudah biasa dengan pola kerja developer. harga di Gambar Price Benchmarking. Format tersebut dapat Anda modifikasi sedemikian rupa sesuai keinginan Anda. The Property Developer 70

Tapi tetap tidak mengubah data informasi yang akan disampaikan. Buka lagi Quick Count yang sudah Anda buat. Itu acuan harga yang Anda sasar. Kemudian dari data yang Anda peroleh, saatnya Anda memilah-milah mana saja yang menjadi pesaing dari segmentasi yang Anda sasar. Mudah bukan? The Property Developer 71

The Property Developer 72

Mapping, Memetakan Pesaing menentukan harga perdana. Survey pasar boleh berhenti sampai dengan sederhana mendata kompetisi harga. Namun alangkah adalah lebih sempurna bila Anda petakan titik dengan melihat titik lokasi. Bila lokasi Anda pesaing. Cara ini juga simple dan murah. lebih dekat dengan akses jalan raya, Siapkan peta kota Anda. Lapisi dengan sedangkan kompetitor berada jauh dari plastik putih transparan. Siapkan spidol. akses, maka sedapat mungkin harga jual Buka kembali data kompetisi harga Anda. Anda setara dengan kompetitor. Demikian Berikan titik pada peta dan nama lokasi dengan sebaliknya. Lebih terangnya, mari perumahan. So simple! Anda lanjutkan ke Perencanaan Keuangan. menentukan menentukan harga harga Konsep perdana kompetitif Nah sekarang sudah sempurna survey pasar Anda. Paling tidak sudah cukup untuk memenuhi kebutuhan dasar yakni strategi The Property Developer 73

BAB VIII Apa hal yang paling mendasar dibutuhkan PERENCANAAN KEUANGAN oleh seorang perencana keuangan? Pertanyaan ini pernah disampaikan dosen nda membuat mata kuliah Akuntansi Biaya di saat kami perencanaan lahan. Anda juga masih kuliah dulu. Jawabannya adalah sudah mampu membuat survey pasar. sudah Excel! Benar juga, sebuah perhitungan yang Anda rumit dapat dengan mudah diselesaikan juga dapat sudah mampu menggunakan Quick Count. Saatnya Anda dengan menggunakan Excel. bergelut dengan hal yang lebih detil dan sangat menarik. Karena sekarang Anda Dasar teori mulai menyusun Perencanaan Keuangan. Apa yang menjadi dasar teori dari PROFIT. Mari bicara PROFIT! Ternyata PROFIT itu hasil dari selisih antara PRICE dengan COST. Dengan dasar inilah, Anda musti menghitung PRICE terlebih The Property Developer 74

dahulu. Ingat kompetisi harga yang sudah jual yang benar-benar akan di-release ke Anda susun. Kemudian barulah menghitung konsumen. Karena quick count hanya acuan COST. Maka PROFIT akan Anda peroleh dari awal saja untuk menilai kelayakan bisnis hasil selisihnya. atas lokasi yang dibidik. Anda harus mengetahui komponen dasar dari PRICE. Rumah dijual terdiri dari jumlah harga bangunan dan jumlah harga tanah. Jumlah harga bangunan diperoleh dari luas Yuk, Menghitung PRICE/Harga Jual bangunan dikalikan dengan harga borongan Dalam file Quick Count sebenarnya sudah plus profit per m2. Profit di sini adalah terdapat rumus menghitung harga jual. pilihan apakah Anda akan mengambil profit Hanya saja perhitungan harga jual di Quick dari harga bangunan atau tidak. Count tidak dapat digunakan sebagai harga The Property Developer 75

Sedangkan jumlah harga tanah diperoleh Indeks harga tanah adalah kunci. Anda dari luas tanah kapling dikalikan dengan harus harga jual tanah per m2. Harga jual tanah sehingga menghasilkan PRICE yang sudah termasuk biaya-biaya yang langsung kompetitif dibandingkan dengan PRICE berkenaan dengan tanah. Namun jangan kompetitor. Faktor PRICE sampai sekarang khawatir. Ada cara cepat menghitungnya. masih Yakni dengan menggunakan faktor pengali dalam alasan membeli properti. Kami tanah atau Indeks Tanah. pernah blog menentukan menjadi sedemikian pertimbangan melakukan survey http://aryodiponegoro.com/ rupa tertinggi di dan PRICE menempati posisi pertama sebanyak 55% dari total responden. Mengapa PRICE yang kompetitif menjadi penting? Sebenarnya itu bergantung dengan tujuan Anda menjadi developer property. The Property Developer 76

Menjadi Pioneer atau Follower? Kami mengambil perumpaaan dengan perdagangan saham. Seorang George Soros mampu menjadi pioneer di pasar saham karena dia membawa modal besar. Sehingga dia mampu menggerakkan pasar meskipun uang yang ditanamkan tidak besar. Nah yang bermodal kecil, menjadi follower. Seperti halnya berbisnis developer properti. Bila modal Anda kecil, jadilah follower yang baik. The Property Developer 77

The Property Developer 78

Sekarang Menghitung COST/Biaya Kelompok biaya yang merupakan Kembali ke dasar teori. Setelah PRICE sudah komponen untuk menjalankan usaha dapat ditentukan. Saatnya berkutat pada ini. Di dalamnya terdapat Biaya hitungan COST. COST atau Biaya secara Pemasaran, umum dibagi menjadi 2 bagian utama. Administrasi, Biaya Bunga dan Biaya Biaya Umum dan Pajak.  Harga Pokok Penjualan Kelompok biaya yang merupakan Berikut komponen langsung dari PRICE. Di komponen biaya yang ada dalam 2 bagian dalamnya terdapat Harga Perolehan utama. Tanah, Biaya Pengolahan Lahan, pengertian umum. Untuk detilnya, Anda Biaya dapat melihat contoh yang dilampirkan. Perijinan dan Legalitas, dan kami jelaskan Sekedar untuk satu per satu mendapatkan Biaya Prasanana dan Sarana.  Biaya Operasional dan lain-lain The Property Developer 79

  Harga Perolehan Tanah Biaya Perijinan dan Legalitas Terdiri dari Harga Dasar Tanah, Biaya Biaya Pajak memperoleh perijinan dan legalitas Perolehan Tanah, Komisi Penjualan. yang dikeluarkan untuk atas lahan yang diakuisisi. Terdiri dari Biaya Perijinan Lahan, Biaya Ijin  Mendirikan Biaya Pengolahan Lahan Biaya yang dikeluarkan Bangunan, Biaya Sertifikat (Gabung dan Pecah). untuk mengolah lahan mentah menjadi lahan matang. Terdiri dari Biaya  Biaya Prasarana dan Sarana Pembersihan Lahan, Biaya Cut and Biaya Fill, Biaya membangun prasarana dan sarana. Pengolahan Terdiri dari Biaya Pembangunan Biaya Pengukuran, lainnya. Pengurugan, Biaya yang dikeluarkan untuk Jalan, Biaya Pengadaan Jaringan (PLN, PDAM, TELKOM, GAS ALAM), The Property Developer 80

Biaya Saluran Air Hujan, Biaya Pagar Terdiri dari Biaya Promosi dan Biaya Keliling, dan Biaya Sarana yang Fee Penjualan. diperlukan seperti Tempat Ibadah, Sarana Olah raga, Taman Bermain, Gerbang dll.  Biaya Umum dan Administrasi Biaya yang dikeluarkan untuk membiayai kegiatan administrasi dan  Biaya Konstruksi Rumah Biaya yang kegiatan umum. Terdiri dari Biaya dikeluarkan untuk membangun rumah yang tersedia. Gaji Karyawan, Biaya Umum Kantor, Biaya Administrasi, dan Biaya Umum dan Administrasi lainnya.  Biaya Pemasaran Biaya yang membiayai dikeluarkan kegiatan untuk pemasaran. The Property Developer 81

 Biaya Bunga dan Biaya Pajak Biaya yang dikeluarkan untuk membayar kewajiban bunga atas kredit dan biaya pajak baik pajak jual beli maupun pajak badan. The Property Developer 82

The Property Developer 83

The Property Developer 84

Profit vs Return On Investment pengembalian 117% dengan jangka waktu 1 Kembali ke dasar teori. PRICE – COST = tahun. Namun apabila untuk menjalankan PROFIT. Setelah semua terhitung, maka proyek tersebut hanya membutuhkan Rp. besaran PROFIT dapat Anda baca. Lihat 30.000.000,00 saja, maka ROI menjadi Gambar Rencana Laba Rugi. sebesar 780%. Pilih mana? Dari contoh yang dikemukakan, PROFIT Maka yang terpenting adalah berapa besar mencapai 19% atau berkisar pada angka Rp. ROI, bukan semata-mata terletak pada 234 besarnya PROFIT. ROI yang besarlah yang Jutaan. digelontorkan? Berapa Misalkan modal saja yang modal mempengaruhi minat investor untuk tertanam sebesar Rp. 200.000.000,00. Dari menanamkan modalnya. Semakin besar, sisi Return On Investment (ROI), proyek semakin baik, semakin menarik! yang dicontohkan dianggap menguntungkan. Karena memiliki tingkat The Property Developer 85

The Property Developer 86

 Rencana Modal Menghitung mudah. rencana Ada modal banyak terbilang metode cara Biaya perijinan dan legalitas lahan  Biaya umum dan administrasi selama 6 bulan penghitungan. Namun dalam buku ini, metode penghitungan modal berdasarkan Pertanyaan besar adalah mengapa 6 bulan? kebutuhan awal proyek selama 6 bulan. Pada 3 bulan pertama, proyek masih dalam Besaran modal yang dikeluarkan dapat proses perijinan, legalitas, pengolahan dan dihitung dari : persiapan. Pada 3 bulan berikutnya proses penjualan  dengan asumsi settlement penjualan pada bulan ke 6. Dengan kata lain atau uang muka  Pembayaran tanah, baik tanda jadi pada bulan ke 7, proyek sudah bisa mandiri Biaya pengolahan prasarana serta lahan sarana dengan lahan siap jual dan sampai menggunakan arus kas proyek dari konsumen, perbankan dan kontraktor. Lihat Gambar Penggunaan Modal Selama 6 Bulan. The Property Developer 87

The Property Developer 88

Tips lainnya adalah biaya umum dan yang digunakan tidak memuat rencana administrasi kenaikan harga. Kenaikan harga jual sendiri tidak perlu sepenuhnya dipenuhi. Anda dapat melibatkan sedikit dapat dilakukan Sumber Daya Manusia (SDM). Tidak harus karena beberapa hal sebagai berikut : full team sejak awal proyek. Efeknya adalah memotong biaya umum dan administrasi di  Kenaikan atas dasar waktu 6 bulan pertama dan menekan modal yang Perihal ini semua orang tahu bahwa digelontorkan. Setelah menginjak bulan ke harga 7, Anda dapat menggunakan SDM full team. kecenderungan naik setiap Pricing Strategy Games mengikuti Bagian awal menyinggung dari tentang buku ini Pricing sedikit properti inflasi memiliki saat harga-harga lainnya. Strategy Games. Coba Anda perhatikan contoh Perencanaan Keuangan. Rencana Harga Jual The Property Developer 89

 Kenaikan atas dasar efek dari biaya dapat Perihal ini semua orang mudah sebagai bagian dari strategi pemasaran. paham harga Dalam bab survey pasar telah disinggung material mengakibatkan harga jual mengenai harga perdana. Harga perdana ini properti akan naik pula. adalah harga pancingan untuk memancing bahwa kenaikan merencanakan kenaikan harga minat konsumen.  Kenaikan atas dasar rencana Strategi penetapan harga perdana itulah developer Kenaikan harga jual yang direncanakan oleh developer. yang Anda baca dalam Rencana Harga Jual. Dengan demikian Perencanaan Keuangan yang dibuat berdasarkan harga perdana dan Kenaikan atas dasar rencana developer belum menghitung itulah yang dimaksudkan dengan Pricing Target profitpun Strategy Games. Anda sebagai developer rencana minimal. adalah kenaikan. target profit The Property Developer 90

Dalam contoh Perencanaan Keuangan terdapat 4 unit untuk dipasarkan. Setelah unit pertama terjual, maka Anda dapat menaikan harga untuk unit berikutnya. Kenaikan yang memang Anda rencanakan, bukan kenaikan akibat rentang waktu atau kenaikan biaya kenaikan harga material. di unit Begitupula ketiga dan seterusnya. Andaikan biaya tidak mengalami inflasi, maka profit akan semakin meningkat dan ROI juga semakin besar. The Property Developer 91

BAB IX Mengingat hal tersebut, kami tidak mampu PERIJINAN memberikan gambaran secara detil perihal perijinan. Kami hanya akan memberikan eraturan perijinan perihal perumahan masing-mas

Add a comment

Related presentations

Related pages

Real estate development - Wikipedia, the free encyclopedia

Real estate development, or property development, is a multifaceted business process, encompassing activities that range from the renovation and re-lease ...
Read more

Real Estate Developer.com

Real Estate Developer Welcome to Real Estate Developer.com. In their most fundamental role, commercial real estate developers serve as an intermediary ...
Read more

What is a Real Estate Developer? (with pictures) - wiseGEEK

A real estate developer is a real estate professional who specializes in creating new developments or renovating existing ones, marketing them ...
Read more

real estate development - Deutsch-Übersetzung – Linguee ...

Viele übersetzte Beispielsätze mit "real estate development" – Deutsch-Englisch Wörterbuch und Suchmaschine für Millionen von Deutsch-Übersetzungen.
Read more

How to Become a Real Estate Development Professional

Real estate developers can start out in many different fields. Some start as real estate agents who, after buying and improving properties, succeed in ...
Read more

Real Estate Developers Adopt New Approaches - The New York ...

In a bear market, most developers are not inclined to hibernate like bears as a strategy for self-preservation. Be they a Macklowe, Zeckendorf ...
Read more

How to Become a Successful Real Estate Developer | Chron.com

Real estate development is the act of purchasing real estate, making improvements to the buildings on it or constructing new buildings and selling the real ...
Read more

Real-estate developer - definition of Real-estate ...

Conflict and chemistry are at the forefront of ``Two Weeks Notice,'' starring Hugh Grant as a real-estate developer and Sandra Bullock as his lawyer.
Read more

NAIOP | Commercial Real Estate Development Association

Set your pace! NAIOP's On-Demand Learning Program offers maximum flexibility while giving you the skills and knowledge to achieve your career goals.
Read more

How to Develop Commercial Real Estate: 12 Steps

How to Develop Commercial Real Estate. Developing commercial real estate is a challenging business endeavor that requires not only a significant financial ...
Read more