MarketView CBRE : Ventes à utilisateurs de bureaux en IDF -5000 m² - Février 2014

100 %
0 %
Information about MarketView CBRE : Ventes à utilisateurs de bureaux en IDF -5000 m² -...
Real Estate

Published on March 4, 2014

Author: CBREFrance

Source: slideshare.net

Description

« Le marché de la vente de bureaux vides n’a pas échappé à la crise de confiance qui a touché le secteur de l’immobilier en 2013, même si la baisse a été moins sensible que sur le marché locatif.
Pour cette raison, de plus en plus de propriétaires étudient les opportunités de la vente pour éviter les incertitudes de la sortie locative. » analyse Franck Dray, Directeur du département Vente Bureaux Vides – Bureaux CBRE France.

Ventes à utilisateurs bureaux en IDF < 5 000 m2 MarketView CBRE Études et Recherche Février 2014 DEMANDE EXPRIMÉE DEMANDE PLACÉE OFFRE IMMÉDIATE* VALEURS Variation par rapport à 2012 *fin d’année UN MARCHÉ EN DÉFICIT DE CONFIANCE, CONFRONTÉ À UN ENVIRONNEMENT ANXIOGÈNE. UN REDRESSEMENT ENVISAGEABLE EN 2014. Points clés  La demande exprimée progresse, les taux d’intérêt sont attractifs mais les projets doivent répondre aux exigences élevées des banques.  Nouveau fléchissement de l’activité en 2013 avec 114 200 m² vendus (- 4 % sur un an).  Paris s’en sort mieux avec un rebond de + 46 % sur un an (63 600 m² vendus).  La baisse des prix semble enclenchée mais à un rythme modéré.  480 700 m² de surfaces de bureaux < 5 000 m² disponibles à la vente au 1er janvier 2014. Une demande exprimée qui progresse mais des projets souvent cadenassés par des conditions d’octroi de crédits rigides En 2013, le nombre de nouvelles demandes enregistrées auprès de CBRE pour l’achat de bureaux a progressé après avoir reculé en 2012. Si l’environnement général morose et la crise de confiance exacerbée qui en a découlé ont plongé bon nombre d’entreprises dans l’incertitude et placé leurs projets immobiliers au second plan, l’acquisition de bureaux suscite toujours l’intérêt d’utilisateurs désireux de maîtriser leurs coûts immobiliers en se constituant un capital patrimonial. Les demandes actives demeurent néanmoins extrêmement fragiles, les projets mettent du temps à se dessiner et peuvent parfois être abandonnés après plusieurs mois d’avancée, faute principalement de financement trouvés. Si les taux Évolution des taux d’intérêt (taux débiteurs) 10 % d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas avant que l’euphorie baissière ne cesse à partir du 3ème trimestre 2013, les financements restent en effet difficiles à obtenir tant les banques sont prudentes. Elles continuent à se montrer exigeantes sur le niveau de fonds propres ainsi que sur la qualité de l’emprunteur. Elles examinent minutieusement le bien concerné à travers la commande de plusieurs expertises. Les négociations sont d’autant plus longues que les acheteurs potentiels attendent des baisses de prix toujours plus importantes quand les vendeurs, qui ont tout de même pris conscience de la réalité du marché, ont du mal à faire d’importantes concessions. Défaillances des entreprises (en milliers, 12 mois glissants) 8% 60 6% 50 4% 40 2% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Prêts à moyen et long termes aux entreprises Prêts immobiliers aux particuliers à taux fixes Source : Banque de France 30 90 92 94 96 98 Défaillances 00 02 04 06 08 10 11 12 13 Moyenne long terme Source : Banque de France © 2014 CBRE, Inc.

Fèvrier 2014 Ventes à utilisateurs bureaux en IDF < 5 000 m2 | MarketView 2 Les TPE / PME sont les principaux acteurs du marché de la vente à utilisateurs. Près de 60 % des demandes exprimées actives au 1er janvier 2014 portent sur des surfaces inférieures à 500 m². Le secteur du juridique - conseil est largement représenté (37 %), ces utilisateurs concentrant par ailleurs majoritairement leurs recherches sur Paris intra-muros et plus particulièrement Paris QCA. Il est suivi par les services immobiliers (12 %) et les entreprises des Technologies de l’Information et de la Communication (12 %). Un marché en convalescence Après le net recul d’activité subi en 2012, le marché des ventes à utilisateurs de bureaux < 5 000 m² a enregistré un nouveau fléchissement en 2013 avec 114 200 m² placés pour 222 transactions (- 4 % en volume et - 10 % en nombre sur un an). Ce volume s’inscrit 17 % en dessous de la moyenne observée durant la période 2000 - 2013. Le marché de la vente à utilisateurs a par ailleurs concentré 10 % de la demande placée totale en Ile-de-France, une part similaire à 2012. Le contexte économique préoccupant, la pression fiscale grandissante sont autant d’éléments ayant pesé négativement sur les projets immobiliers des entreprises, davantage concentrés sur la gestion de leurs problématiques financières à court terme. Les incertitudes nées des propositions de lois présentées et débattues au Parlement notamment en 2ème partie d’année ont entraîné un certain nombre de reports et parfois abandons de projets, des utilisateurs ayant argué un manque de visibilité quant à l’évolution du cadre juridique et fiscal pour mettre fin à leur recherche. Répartition de la demande exprimée pour l’achat de bureaux par secteur d’activité en 2013 (en nombre) Juridique - Conseil 37 % Secteur industriel 8% Autres 2% Secteur public 1% Transport - Logistique 8% Technologies de l'information 12 % Communication - Création 11 % Finance - Assurance 9% Services immobiliers 12 % Source : CBRE Évolution de la demande placée (en m2) 200 000 150 000 Paris retrouve quelques couleurs Après une année 2012 particulièrement difficile, le marché parisien enregistre un volume de ventes en progression en 2013 avec 63 600 m² vendus à des utilisateurs finaux (+ 46 % sur un an). Ce volume correspond à la moyenne observée sur la période 2000 - 2013. Paris a ainsi concentré 56 % des volumes vendus en Ile-de-France en 2013, part qui était tombée à 36 % en 2012. Ce rebond relativement important en volume reste néanmoins à relativiser, le nombre d’acquisitions réalisées en 2013 (143) étant en parallèle « seulement » en hausse de + 8 % par rapport en 2012. Le créneau des petites surfaces (< 500 m²) reste le moteur du marché parisien avec 111 signatures, soit plus de 3/4 des ventes de l’année. Les 32 acquisitions comprises entre 500 m² et 5 000 m² progressent par rapport au point bas de 2012 (+ 39 %) grâce au retour des transactions > 1 000 m² (18 signatures contre seulement 5 un an auparavant). Paris Centre Ouest en a concentré 13 contre 1 seule l’an dernier. Au total, 43 500 m² (pour 91 transactions) ont ainsi été vendus à des utilisateurs dans Paris Centre Ouest. Si Paris Sud a connu un rebond (14 200 m² pour 33 ventes) après une année 2012 peu active, Paris Nord Est enregistre son plus bas volume de ventes (6 000 m² pour 19 ventes) depuis 2000. En périphérie, la baisse d’activité s’est en revanche confirmée en 2013 avec au total 50 600 m² vendus pour 79 transactions (environ - 33 % en volume et en nombre). Elle touche plus particulièrement le Croissant Ouest (16 300 m² vendus au travers de 27 transactions contre 24 400 m² et 55 acquisitions en 2012) et les 1ères Couronnes (15 700 m² pour 16 transactions contre 20 200 m² et 25 transactions sur l’année 2012), la 2ème Couronne affichant un nombre de ventes stable sur un an (36). 100 000 50 000 00 01 02 03 04 05 Paris 06 07 08 09 10 11 13 Source : CBRE / Immostat Évolution de la demande placée à Paris par créneau de surfaces (en m²) 100 000 75 000 50 000 25 000 08 09 10 11 12 < 500 m² N.B : Sauf mention contraire, les graphiques de l’étude concernent les ventes à utilisateurs de bureaux < 5 000 m2 en Ile-de-France 12 Reste Ile-de-France 1 000 m² - 3 000 m² 13 500 m² - 1 000 m² 3 000 m2 - 5 000 m2 Source : CBRE / Immostat © 2014 CBRE, Inc.

Paris Centre Ouest 41 % 2ème Couronne 16 % 1ère Couronne Sud 3% Une baisse des prix restée mesurée Croissant Ouest 12 % Paris Nord Est 8% Paris Sud 15 % Source : CBRE / Immostat Évolution des prix de vente moyens observés (en € courants HT HD/m²) 10 000 9 300 € 8 300 € 7 000 € 8 400 € 6 900 € 5 900 € 6 000 5 300 € 4 000 € 4 400 € 5 300 € 4 900 € 4 400 € 3 900 € 3 500 € 3 300 € 2008 2009 2010 2 900 € 2007 5 800 € 4 000 € 4 000 2 000 7 100 € 7 100 € 5 400 € 5 100 € 4 400 € 8 900 € 7 800 € 7 800 € N.C. 3 900 € 2011 2012 2013 Paris Centre Ouest Paris Nord Est Paris Sud Croissant Ouest N.C. : Non Communiqué NB : Par construction, les prix moyens observés dépendent des caractéristiques et du nombre d’actifs pour lesquels la valeur est connue Source : CBRE Évolution de l’offre immédiate (en fin de période, en m²) 500 000 400 000 Si les valeurs moyennes observées sont à interpréter avec prudence en raison des biais inhérents à leur calcul, leur évolution reflète des tendances pertinentes. Après avoir atteint des sommets en 2012, les prix ont connu une inflexion à la baisse dans Paris Centre Ouest et Paris Sud pour s’afficher, en moyenne, à respectivement 8 900 € HT HD/m² et 7 100 €/m² en 2013. Le prix moyen dans Paris Nord Est a enregistré une hausse à 5 800 €/m² en moyenne, en raison notamment de la concentration des ventes sur les arrondissements les plus proches du centre de Paris. Les vendeurs se sont globalement montrés plus pragmatiques. Leurs grilles de valeurs sont plus souvent révisées à la baisse, notamment à la suite de négociations où les acquéreurs potentiels se montrent exigeants en faisant des propositions où les défauts du bien sont davantage pris en compte pour justifier une demande de décote. En périphérie, le nombre réduit de transactions n’a pas permis de dégager de réelles tendances quant à l’évolution des prix. Une offre assez peu calibrée à la demande Au 1er janvier 2014, 480 700 m² de surfaces de bureaux < 5 000 m² étaient disponibles immédiatement à la vente en Ile-de-France, un stock en hausse de + 6 % sur un an. L’offre est principalement localisée en périphérie (347 600 m² dont 157 700 m² en 2ème Couronne) alors que Paris se contente d’une part assez réduite (133 100 m², soit 28 %) par rapport à la demande qui s’y exprime. Paris Centre Ouest polarise 51 % de l’offre immédiate parisienne (67 700 m²), suivi par Paris Nord Est (40 800 m²). Structurellement, l’offre apparaît davantage calibrée aux attentes et recherches des acquéreurs potentiels : environ 2/3 des offres (en nombre) proposent des surfaces inférieures à 1 000 m². Dans Paris, les offres de petites surfaces (< 500 m²) sont encore plus répresentées dans le stock vacant. Qualitativement, l’offre immédiate est composée à 83 % de locaux en état d’usage, tandis que les surfaces rénovées en représentent 12 % et les bureaux neufs/restructurés 5 %. Ventes à utilisateurs bureaux en IDF < 5 000 m2 | MarketView 1ère Couronne Nord 2% 1ère Couronne Est 3% 8 000 En 2013, 90 % des surfaces acquises en Ile-de-France (93 % des transactions) étaient en état d’usage. Peu de locaux neufs ou restructurés sont proposés à la vente, la grande majorité des acquéreurs privilégient l’aspect patrimonial de l’opération, la localisation constituant par ailleurs l’un des éléments déterminant dans leurs choix d’acquisition. Fèvrier 2014 Un marché animé par les surfaces de seconde main Répartition géographique des transactions en 2013 (en nombre) Perspectives : vers un potentiel rebond « mécanique » de l’activité 300 000 200 000 100 000 05 06 07 Paris 08 09 10 11 12 13 Reste Ile-de-France Source : CBRE Par ailleurs, nous estimons que 15 % du stock proposés a priori à la location pourraient finalement être vendus. 263 800 m² supplémentaires peuvent être considérés comme potentiellement à vendre fin 2013. © 2014 CBRE, Inc. L’année 2013 aura été fortement impactée par la crise de confiance qui a sévi sur le marché utilisateurs en Ile-de-France, que cela soit à la location ou à la vente. Alors que quelques signes d’amélioration sur le plan économique sont attendus en 2014 en France, notamment eu égard à un environnement mondial qui s’annonce plus porteur, l’activité sur le marché de la vente à utilisateurs pourrait profiter de cette meilleure visibilité sur le plan économique pour voir les projets se concrétiser en plus grand nombre. Néanmoins, les conditions d’octroi de crédits fixées par les banques resteront l’élément déterminant pour les utilisateurs, une éventuelle baisse de l’aversion au risque pourrait inciter les banques à davantage de souplesse. Les taux d’intérêt d’emprunt ne devraient en parallèle remonter que dans des proportions mesurées. La baisse des prix qui s’est déssinée en 2013 dans Paris (hors bien d’exception) pourrait se poursuivre et faciliter la concrétisation d’un certain nombre de négociations restées en suspens. 3

Fèvrier 2014 Prix de ventes à utilisateurs de bureaux observés en 2013 N.S N.S NB : Fourchettes de prix de vente données sur la base d’au moins 3 transactions enregistrées au cours de l’année, hors valeurs atypiques. Les valeurs correspondent aux transactions observées, tout type de locaux confondus et ne peuvent pas être considérées comme exhaustives, notamment en raison du faible nombre de références significatives sur certains secteurs. 4 300 - 8 500 € /m2  Ventes à utilisateurs bureaux en IDF < 5 000 m2 | MarketView N.S . 3 800 - 6 900€ /m2 5 400 - 13 100 € /m2  N.S 5 300 - 7 800 € /m2  N.S 5 400 - 12 600 € /m2 = 5 300 - 8 000 € /m2 = 4 100 - 5 700 € /m2 = N.S. 1 900 - 4 600 € /m2  N.S. : Non Significatif  Évolution par rapport à 2012 Source : CBRE ZOOM : : Relèvement des droits de mutation pour 2 ans La Loi de Finances pour 2014 (article 77) prévoit que les départements pourront remonter le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement de 3,8 % à 4,5 % du prix de cession du bien, soit une hausse maximale de + 0,7 %. Cette mesure sera applicable pendant 2 ans, du 1er mars 2014 au 29 février 2016. Elle concernera donc les actes signés à partir du 1er mars, même si la promesse de vente a été rédigée fin 2013. Après ces 2 années, les droits seront ramenés à 3,8 %. Pour être appliquée, cette hausse devra être votée par le département qui pourra choisir une augmentation moins importante que celle maximale de + 0,7 %. Les acquéreurs d'un bien immobilier ne s'acquitteront donc pas du même niveau de droits de mutation selon le département. Si certains Conseils Généraux comme Paris et les Yvelines ont émis le souhait de conserver le taux de 3,8 %, les autres départements de l’Ile-de-France ont inscrit le principe de la hausse dans leur budget. Exemple : Si une hausse maximale des droits de mutation était adoptée dans un département, le surcoût pour l’achat d’un bien d’1 million d’€ serait de 7 000 €. CONTACTS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0)1 53 64 36 35 e : aurelie.lemoine@cbre.fr Global Private Solutions Thomas BARON Chargé d’études t : 33 (0)1 53 64 33 69 e : thomas.baron@cbre.fr David TRAN Chargé d’études t : 33 (0)1 53 64 30 78 e : david.tran@cbre.fr Etienne BEUNAS Président t : 33 (0)1 53 64 30 32 e : etienne.beunas@cbre.fr Franck DRAY Dir. Vente Bureaux Vides t : 33 (0)1 53 64 30 74 e : franck.dray@cbre.fr + SUIVEZ-NOUS LINKEDIN GOOGLE+ TWITTER http://www.linkedin.com/company/cbrefrance http://www.gplus.to/CBREFrance https://twitter.com/CBREFrance 4 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris http://www.cbre.fr/fr_fr

Add a comment

Related presentations

Related pages

Logistique et Locaux d'activités en France : MarketView ...

... CBRE observe des marchés logistiques à plusieurs vitesses, ... Logistique et Locaux d'activités en France : MarketView CBRE 3T 2013; of 6
Read more

MarketView CBRE : Investissement France au 4ème trimestre ...

En 2013, l’investissement ... Share MarketView CBRE : Investissement France au 4ème trimestre 2013. ... 2014. Report Category: ...
Read more

CBRE Maroc Marketview 2010 FR - http://www.metrecarre.ma

CBRE Maroc Marketview 2010 FR - http://www.metrecarre.ma; System is processing data Please download to view 1
Read more

Cbre Paris 17 France.web : 53500000 Résultats 1/20 France ...

... En Idf Et En France ... 25770 M² - Bureaux à Louer Paris ... CBRE vous propose cette annonce de bureau de 25770 m² à louer à 75017 PARIS, ...
Read more

Analyse et tendances du marché – Cartons pleins PME by CBRE

... un m² de bureaux, ... sont à prendre en compte lors de votre recherche d’immeuble de bureaux à ... bureaux en IDF au 1er ...
Read more

CBRE France News

CBRE Capital Markets conclut trois nouvelles transactions à Paris et en ... bureaux au 1er trimestre 2014. ... CBRE dédié aux utilisateurs a ...
Read more

⭐LOGISTIQUE 1 er semestre 2015 - docplayer.fr

... a notamment conclu plusieurs opérations de plus de 50 000 m², qui demeurent à ce jour les ... Une couverture globale avec 4 bureaux en France ...
Read more