Le marché tertiaire en région lyonnaise

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Published on February 17, 2014

Author: JLLFrance

Source: slideshare.net

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Cette performance s’explique notamment par la signature de cinq transactions d’envergure totalisant à elles seules près de 82 000 m², soit un tiers de la demande placée.
Indépendamment de ces grandes transactions, le segment des moins de 500 m² a été particulièrement actif représentant 83% du nombre de transactions signées en 2013.
L’offre immédiate reste au même niveau et le taux de vacance se stabilise à 5,3% sur l’ensemble de l’agglomération.
Nous avons enregistré quelques réajustements ponctuels et une stabilisation des valeurs faciales autant sur les valeurs prime que de seconde main. Le loyer prime de référence de la Part Dieu s’établit désormais à 270 € HT/m²/an, et la valeur « top » de 310 € HT/m²/an atteinte dans la cadre de la transaction SNCF dans la tour « Incity ».

Le marché tertiaire en région lyonnaise Janvier 2014 Excellente année 2013 sur le marché lyonnais L’agglomération a bénéficié d’une éclaircie économique confirmée par l’INSEE. L’environnement économique s’est en effet détendu au fil des mois, avec notamment une sortie de récession de la zone euro et un redressement du climat des affaires en Europe. Bien que modestes, ces signaux demeurent encourageants. Cette légère amélioration ne peut cependant pas être considérée comme une réelle reprise, et un certain nombre d’indicateurs restent sous tension. Le nombre de défaillances d’entreprises se maintient à un niveau élevé , et les quelques annonces de plans sociaux importants touchant des établissements lyonnais au cours de l’année ont témoigné des difficultés rencontrées. Ces obstacles incitent à la vigilance sur l’évolution future de l’emploi salarié dans un contexte au hausse régulière du chômage depuis 5 ans. Paradoxalement, l’immobilier tertiaire a enregistré un excellent niveau de surfaces placées. Les grandes transactions sont de retour à Lyon Ce sont plus de 250 000 m² qui ont été transactés en 2013. Un très bon cru qui s’est construit sur un nombre important de grandes transactions. Le haut niveau de demande du premier semestre s’est confirmé sur le reste de l’année, qui est restée très dynamique. Cette belle performance s’est principalement construite sur des transactions d’envergure qui représentent un tiers des surfaces louées en 2013. Il s’agit tout d’abord de la prise à bail par la SNCF de 22 000 m² dans la Tour Incity, pour y transférer sa direction régionale, et qui décentralisera de la région parisienne ses services liés à l’exploitation des TER. Cette transaction permet de remplir à plus de 50% la future plus haute tour de Lyon, actuellement en travaux et dont la livraison est prévue pour fin 2015. Autre transaction notable, les deux signatures du groupe Sanofi : un BEFA (bail en état futur d’achèvement) pour 22 000 m² sur un terrain de Plastic Omnium à Gerland dont les travaux s’achèveront en 2015 ainsi que la prise à bail par Sanofi Pasteur MSD dans la toute nouvelle opérations Ambre également située à Gerland sur une surface de 6 100 m². Enfin, la signature d’un clé-en-main locatif par Alstom Transport de 36 000 m² dont 29 000 m² de bureaux, sur le pôle multimodal du Carré de Soie à Villeurbanne vient compléter cette liste. Il s’agit du futur siège régional de l’entreprise qui sera livré dans le courant de l’année 2015. Ce programme représente la plus importante transaction locative jamais signée sur le marché lyonnais. Ajoutons la construction d’un immeuble de bureaux de 5 500 m² par Plastic Omnium sur son terrain à Gerland afin d’y installer son siège. Le marché lyonnais évolue vers des opérations de plus en plus importantes afin de répondre à la concrétisation de schémas immobiliers conçus par de grandes entreprises visant à regrouper le plus souvent plusieurs implantations en un site unique. Bon comportement du segment des PMS Les surfaces de moins de 500 m² restent un socle solide du marché lyonnais et ne représentent pas moins de 83% du nombre de transactions réalisées sur le territoire. Leur impact sur le volume reste important et représentent en moyenne un tiers du volume global depuis 6 ans. Cela reste également un bon indicateur du dynamisme de l’économie locale.

Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 2 Lyon intra-muros concentre 80% de la demande placée Le secteur Part-Dieu confirme sa position de marché leader à Lyon avec plus de 53 000 m² placés sur l’année, soit 21% du volume global. Cette belle performance est notamment due à la prise à bail de 22 000 m² par la SNCF sur Incity, mais aussi de MMA sur près L’évolution est plus contrastée pour les valeurs locatives dans le seconde main avec en tête le 6ème arrondissement et la Presqu’Ile dont les valeurs locatives moyennes se positionnent entre 190 et 210€, valeur soutenue par le déficit chronique d’offres disponibles. de 5 000 m² sur l’immeuble Be. Sur les autres secteurs, les loyers de seconde main sont généralement en légère baisse et se positionnent entre 150 et 170 euros en intramuros et sous la barre des 130 euros pour la périphérie. Le secteur de Gerland enregistre une excellente année avec près de 38 000 m² signés. Outre la signature pour 18 500 m² de Sanofi, on note 4 autres transactions de plus de 1 000 m² : Sanofi Pasteur MSD sur l’immeuble neuf Ambre pour 6 100 m², Gras Savoye Statu quo pour l’offre disponible également sur la même opération pour 1 700 m², CLI 6ème Sens Quai Claude Bernard pour 1 400 m², et enfin SMC Lyon Sport Santé preneur de 1 000 m² sur les Jardins d’Entreprises. Gerland apparait aujourd’hui comme une véritable alternative d’implantation pour les grands utilisateurs. Le secteur dispose d’un parc de 585 000 m² de bureaux et propose des immeubles de bureaux neufs répondant aux dernières certifications environnementales à des valeur compétitives, autour de 215 € pour les produits prime (contre 270 € voire 285 € pour La Part-Dieu). Le niveau d’offre a légèrement augmenté au fil des trimestres durant l’année 2013 pour atteindre environ 300 000 m². La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène, les surfaces neuves disponibles restant quant à elles stables. Les pré-commercialisations restent importantes notamment pour les grandes prises à bail, ce qui n’impacte donc pas directement le stock d’offres existant disponible immédiatement. Les taux de vacance restent contrastés d’un secteur à l’autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,1% contre 4,9% pour l’intramuros. Enfin sur le secteur de Villeurbanne la Soie, on pourra retenir une signature significative : Alstom sur « Le Silky » sur environ 30.000 m² renforçant l’identité du territoire de ce secteur en pleine mutation. Le secteur de La Part Dieu jusqu’alors sous-offreur, avec un taux de Les valeurs locatives restent stables opérations neuves « Equinox » (10 300 m²) et « Be » (11 000 m² dont 6 200 m² encore disponibles) devraient apporter un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à la recherche d’opportunités sur ce secteur. Des libérations de grandes surfaces de qualité vont également intervenir en 2014 et devraient retrouver facilement preneur. Dans l’ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d’un bon équilibre entre l’offre et la demande, ce qui n’est pas le cas sur des marchés plus concurrentiels où les valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs potentiels, et peuvent faire l’objet de réajustement. On peut donc assister ponctuellement à de légères baisses de loyer facial. Le loyer prime de La Part-Dieu accuse une légère baisse et se positionne actuellement à 270 € HT/m²/an, la plus haute valeur enregistrée se le marché restant la transaction signée sur la Tour Incity à 310 € HT/m²/an. Même tendance pour les secteurs de la Presqu’Ile, de Confluence, et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs « top » stables comprises entre 230 et 250 € HT/m²/an avec un niveau d’offres disponibles faible. vacance autour de 3% devrait sortir dans les mois qui viennent de cette situation de pénurie. Les prochaines livraisons des deux A ce jour, on compte 182 000 m² de projets cours de construction dans l’agglomération livrables d’ici 2017. Les deux tiers de ces surfaces sont d’ores et déjà pré-commercialisées, ce qui démontre s’il le fallait encore, l’attrait des grands utilisateurs pour les surfaces neuves.

Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 3 Perspectives 2014 : des raisons d’être optimiste La bonne dynamique du marché lyonnais n’a pas faibli au cours de l’année et le bon démarrage amorcé dès le 1er trimestre a perduré au fil des mois. La qualité et la diversité des offres proposées sur le marché sont de véritables atouts pour l’agglomération lyonnaise. La demande pour les produits neufs demeure soutenue et devrait continuer de se maintenir dans l’année à venir notamment sur les secteurs recherchés. Côté offre, l’écart continue de se creuser entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits « secondaires ». Cette tendance devrait encore s’accentuer au fil des mois. Qui plus est, l’agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons se sont accélérées etpas moins de 190 000 m² sont sortis de terre, dont 62% pré-loués. Actuellement 182 000 m² de bureaux sont en chantier sur l’agglomération lyonnaise, la quasi-totalité en intramuros. Seules 36% de ces surfaces sont encore disponibles à la commercialisation. L’engouement des utilisateurs (notamment sur les grandes surfaces) n’est plus à prouver et démontre l’inadéquation entre leurs besoins et les offres de seconde main proposées. Dans un contexte où la demande pour les produits neufs demeure soutenue et que l’offre reste maîtrisée sur les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme devraient se maintenir. Des projets d’envergure, initiés en 2013, doivent se concrétiser dans le courant du premier semestre 2014 insufflant ainsi une dynamique positive sur le marché lyonnais.

Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 4 Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise en 2013 Secteur CECIM Demande placée 2013 Evol. demande placéee 2013 vs 2012 Offre immédiate (m²) Taux de vacance immédiat Loyer "top prime" (€/m²/an) Loyer moy. de 2nde main (€/m²/an) Presqu'île 6 361 m² 8% 7 153 m² 3,0% 270 209 Confluence 5 162 m² 54% 10 718 m² 5,2% 250 144 Vaise / Fourvière 14 853 m² 4% 36 258 m² 7,4% 200 131 Lyon 6° / Préfecture 7 327 m² -15% 17 025 m² 3,7% 230 178 Tonkin / Saint Clair 10 086 m² 13% 16 156 m² 6,9% 185 126 Villeurbanne / Carré de Soie 46 225 m² 141% 18 124 m² 8,9% 185 133 Part Dieu 53 299 m² 44% 36 737 m² 3,3% 270 165 Hôpitaux / Lyon 8° 13 426 m² 60% 13 449 m² 4,7% 160 125 Lyon 7° / Gerland 45 283 m² 144% 32 056 m² 5,5% 215 138 Total Intramuros 202 022 m² 63% 187 676 m² 4,9% 270 150 Grand Lyon Est 20 364 m² -9% 30 648 m² 6,6% 165 114 Grand Lyon Sud Ouest 1 537 m² -76% 4 792 m² 2,9% 135 113 Grand Lyon Nord Ouest 21 206 m² 8% 47 842 m² 7,4% 160 128 Autres secteurs 6 838 m² -41% 29 611 m² 6,7% 170 115 Total Périphérie 49 945 m² -17% 112 893 m² 6,1% 170 125 Total Région Lyonnaise 251 967 m² 37% 300 569 m² 5,3% 270 147

Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 5

Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Tétris - Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts : Magali Pousson Consultante Géomarketing Etudes et Recherche Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 magali.pousson@eu.jll.com Laurent Vallas Directeur Agence Jones Lang LaSalle Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 laurent.vallas@eu.jll.com Stéphane Jullien Responsable département Bureaux Jones Lang LaSalle lyon +33 (0)4 78 89 26 26 stephane.jullien@eu.jll.com Le marché tertiaire en région lyonnaise – Janvier 2014 www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2014 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.

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