Le bail commercial, quelles précautions prendre de la signature à la fin de ce dernier ? (Atelier LVE Salon des Entrepreneurs 2014)

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Small Business & Entrepreneurship

Published on June 23, 2014

Author: denislejeune

Source: slideshare.net

Le bail commercial : quelles précautions prendre avant la signature ?

• Le bail commercial ; quelles précautions prendre avant la signature • Les modifications du bail • Fixation et modification du loyer • Le renouvellement du bail commercial • La sortie du bail • Les procédures • Bail commercial et occupation du domaine public • Bail commercial et loi sur accessibilité

Définition : le bail commercial est un contrat de location d'un local établi entre le propriétaire des murs (le bailleur) et le locataire (le preneur) pour l'exercice d'une activité commerciale. I – AVANT LA SIGNATURE : Le futur locataire doit vérifier : - que le local est bien à usage commercial, - que la description des lieux loués est bien conforme. (Attention aux activités nécessitant des installations spécifiques : restaurant...). Attention aux zones présentant des risques naturels ou techniques - que l'activité indiquée correspond bien à celle envisagée (prévoir si possible un bail tous commerces ou tout au moins une activité la plus large possible). ce qui permet un changement total ou partiel d'activité sans procéder à une déspécialisation), Bail commercial et précautions à prendre avant la signature

- que la durée répond bien aux dispositions légales (au moins égale à 9 ans, sauf cas de première utilisation des lieux( attention bail de courte durée) -faire un état des lieux détaillé et contradictoire, -se faire communiquer et examiner le règlement de copropriété, -que seules sont mises à la charge du locataire les réparations locatives (menu entretien),( attention aux clauses article 606 Code Civil) -les périodes de révision du loyer(légale ou conventionnelle), -que l'indice prévu pour la révision du loyer soit licite et clairement énoncé, ( attention choix entre 2 formes d'indices) - le montant et les modalités de paiement du loyer, - qu'il sera possible de céder le bail librement

que les clauses de garanties financières et de garantie solidaire ne sont pas exorbitantes. -qu'il sera possible de mettre son fonds de commerce en location gérance. -qu'il est possible de donner congé tous les 3 ans. II- A LA SIGNATURE -Enregistrement du bail : non obligatoire, mais recommandé pour en établir la date certaine. -Conserver l'original du contrat de bail III AU COURS DU BAIL - Durée du bail commercial :La loi impose une durée de 9 ans. Le locataire a la possibilité de donner congé tous les 3 ans. La demande de congé doit être effectuée par acte d'huissier pour le dernier jour du trimestre civil au moins 6 mois à l'avance. L'huissier signifie ensuite la résiliation du bail au bailleur.

Les modifications du bail

Les modifications du bail a) modification partielle d’activité ( déspécialisation des baux commerciaux ) Le locataire peut : -adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle), attention aux caractéristiques des termes connexes ou complémentaires b) Modification totale d'activité - demander, sous certaines conditions, l'autorisation à son propriétaire d'exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (déspécialisation totale) Des conditions de forme et de délai sont exigées :(Pour adjonction d'activités : notification préalable au propriétaire par acte extra judiciaire .Le bailleur dispose d'un délai de 2 mois)(pour le changement d'activité: la demande doit être adressée au bailleur par exploit d'huissier, le bailleur dispose d'un délai de 3 mois pour signifier son refus , son acceptation et les conditions .

Fixation et modification du loyer

Fixation du loyer Le loyer est fixé librement par le bailleur en fonction notamment des caractéristiques du local, de la localisation géographique, de la destination des lieux, des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il est prudent d'effectuer sa propre enquête pour déterminer le montant du loyer en consultant par exemple les offres de location dans la presse ou dans les agences immobilières. Le loyer fait ensuite l'objet d'une révision triennale (tous les 3 ans) selon certaines conditions La demande de révision du loyer : - intervient à la date convenue dans le bail : révision triennale (tous les 3 ans) sauf autre périodicité expressément prévue dans le bail - doit, à peine de nullité, être signifiée au locataire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception - doit préciser, à peine de nullité, le montant du nouveau loyer.

Le mode de calcul du nouveau loyer est prévu dans le bail. Par principe, l'augmentation est basée sur la variation de l'Indice du Coût de la Construction (ICC) intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Cependant, la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 précise que l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), résultant d'un accord interprofessionnel signé en décembre 2007, peut valablement être substitué à l'ICC dans les contrats de bail. Pour s'appliquer, le nouvel indice ILC doit faire l'objet d'un accord entre le bailleur et le locataire

Le renouvellement du bail commercial

renouvellement du bail commercial -le locataire doit avoir exploité le fonds dans les conditions prévues au bail et depuis plus de trois ans. -l'immeuble ne doit pas avoir été déclaré insalubre ou frappé de démolition. - le renouvellement doit être proposé par le propriétaire ou demandé par le locataire au moins six mois avant la date d'expiration du bail par acte d'huissier. -Attention à réagir avant la fin de la douzième année du bail faute de quoi le bail sort du statut protecteur des baux commerciaux et permet au bailleur le déplafonnement total du loyer. le locataire doit avoir exploité le fonds dans les conditions prévues au bail et depuis plus de trois ans. -l'immeuble ne doit pas avoir été déclaré insalubre ou frappé de démolition.

La sortie du bail

1- La cession du bail Article L145-16 du C de Commerce: Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise -Validité des clauses d'agrément et des clauses de garantie solidaire -Vérifier les conditions de forme imposées par le bail : agrément préalable , présence du bailleur à la signature de l'acte etc. Attention le non respect de ces conditions peut entrainer l'inopposabilité de la cession au bailleur , voir la résiliation du bail

2- La dénonciation -résiliation à l'expiration d'une période triennale: notification par acte d'huissier et au moins 6 mois avant la fin de la période triennale -Conséquence = perte du fonds et aucun droit à une quelconque indemnité - résiliation à toute époque en cours de bail : le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou d'une pension 3- résiliation amiable: par accord entre les parties , il peut être mis fin au bail à tous moments Conséquence pour le locataire = perte du fonds et aucun droit à une quelconque indemnité 4-résiliation légale: En cas de perte de la chose louée( destruction) le bail est résilié de plein droit En cas d'expropriation le bail est résilié de plein droit mais une indemnisation est prévue En cas de non respect des obligations du bail: le bail doit comporter les manquements du locataire qui entraineront la résiliation

Les procédures

LES PROCEDURES 1- Procédure amiable Possibilité de recours gracieux en matière de baux commerciaux, devant la Commission départementale de conciliation rattachée aux Directions Départementales de la Protection des Populations. 2-Procédure judiciaire Compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l'immeuble

Bail commercial et occupation du domaine public

Les autorisations d’occupation commerciale du domaine public sont délivrées par les services de la ville de Lyon (DECA). Ces autorisations sont précaires et révocables, annuelles ou saisonnières, elles sont soumises à redevance. L’étalage : Les commerces, toutes activités confondues, peuvent obtenir une autorisation d’étalage, sous réserve de l’espace disponible sur le trottoir (plus de 2m) et d’exposer les produits vendus à l’intérieur du commerce. La Terrasse (et l’équipement de commerce banque de vente) : Les autorisations de terrasses sont délivrées sous réserve de l’espace disponible au droit du commerce (trottoirs de plus de 2 m et stationnement). Elles sont réservées aux métiers de bouche (débits de boissons, traiteurs, boulangeries, restauration, restauration rapide…). Les autorisations sont saisonnières ou annuelles. Les demandes de terrasses sur stationnement doivent être déposées de fin septembre à début février. (les règles d’installations et les cahiers de charges qualité sont consultables sur le site de la ville de Lyon. Le non respect des règles donne lieu à des sanctions pénales ou administratives)

Le bail commercial et accessibilité

Lyon Ville de l’Entrepreneuriat

www.lyon-ville-entrepreneuriat.org

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