It faq immobilienkauf-italien

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Published on April 18, 2014

Author: WolfgangProbandt

Source: slideshare.net

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What a private italian investor should know, when going to buy real etstate in Germany

_________________________________ PROBANDT & PARTNER _________________________________ AVVOCATI - NOTAI S:ANWENDWinwordTexteBUEROWerbungBroschüren-FlyerIT_FAQ-Immobilienkauf_Italien.doc 19.07.2012 Domande e risposte sugli investimenti immobiliari in Germania del Dr. Wolfgang Probandt, avvocato e notaio a Berlino* I cittadini stranieri possono acquistare immobili in Germania? L'acquisto di proprietà immobiliari, quali appartamenti, fondi e diritti di superficie, è consentito senza alcuna limitazione sia alle persone fisiche straniere che alle società con forma giuridica estera e sede all'estero. Riguardo all'acquisto di proprietà immobiliari, esistono differenze tra persone private straniere e aziende straniere? Non per ragioni giuridiche. Il venditore, tuttavia, esige talvolta delle garanzie aggiuntive, dato che all'estero l'esecuzione può risultare difficoltosa. Non di rado, quindi, già prima della stipula del contratto viene preteso il versamento anticipato su un conto del notaio a favore di terzi di un importo a garanzia delle spese o di una penale. Quali sono le imposte a cui è soggetto l'acquisto di immobili a Berlino/in Germania? L'acquisto/la vendita di immobili comporta il versamento dell'imposta sul passaggio di proprietà di terreni e precisamente per un importo pari al 5% del prezzo d'acquisto, se l'immobile è sito in Berlino. Se l'immobile si trova in un altro Land tedesco, l'ammontare dell'imposta può variare. Il versamento dell'imposta compete generalmente all'acquirente. L'acquirente necessita di un mediatore e chi, tra acquirente e venditore di un immobile, ha l'obbligo di corrispondere una provvigione al mediatore? In linea di massima, l'acquirente non necessita di un mediatore. Tuttavia, molti immobili vengono offerti solo tramite mediatore. Ha l'obbligo di corrispondere una provvigione al mediatore chi abbia incaricato il mediatore, quindi abbia stipulato con quest'ultimo un contratto di mediazione, promettendogli, magari tacitamente, la relativa provvigione. A Berlino è prassi che l'acquirente versi la provvigione qualora sia dimostrato che ha ottenuto l'immobile attraverso un mediatore. L'importo della provvigione dovrebbe essere espressamente concordato; di norma per gli immobili fino a un prezzo d'acquisto di ca. 300.000 EURO ammonta al 6% più I.V.A., ovvero al 7,14% del prezzo d'acquisto, ma dovrebbe essere negoziato, in particolare nel caso in cui l'importo del prezzo d'acquisto sia maggiore.

_________ PROBANDT & PARTNER ________________________________________________ Pagina 2 ______ Chi può essere d'aiuto nella verifica dei rapporti giuridici e nella stipula del contratto? Un avvocato può fornirVi la sua consulenza per la contrattazione e la redazione del contratto. Ciò tuttavia è necessario solo nel caso di operazioni d'acquisto di immobili complesse o di vasta entità. Per un tipico contratto di compravendita di una casa unifamiliare o di una casa in locazione, è sufficiente incaricare il notaio della redazione della bozza di contratto e dell'autenticazione. Un avvocato che abbia offerto la propria consulenza o rappresentato una delle parti relativamente al contratto di compravendita previsto, non può fungere da notaio. Quali sono le procedure più importanti da seguire per l'acquisto di immobili in Germania? Dopo che avete individuato l'immobile e ne avete negoziato il prezzo, dovrete chiedere al notaio di redigere il contratto di compravendita, che dovrà essere concordato con il venditore. In seguito, sarà necessario definire il finanziamento con la banca. Infine, per diventare proprietari economici, dovrete richiedere l'autenticazione del contratto di compravendita e pagare il prezzo d'acquisto. Una volta che avrete versato l'imposta sul passaggio di proprietà di terreni e le spese legali, sarete registrati come proprietari al catasto. Il contratto di compravendita negoziato è vincolante? Sostanzialmente non lo è. Diventa vincolante a livello contrattuale solo dopo l'autenticazione del contratto da parte del notaio. È necessario un contratto preliminare (proposta d'acquisto vincolante)? Un contratto preliminare è vincolante solo se è autenticato. Visto che l'operazione comporta dei costi, solo molto raramente vengono stipulati dei contratti preliminari per immobili in Germania. È richiesto il versamento anticipato di un importo e in media a quanto ammonterebbe? Spesso agli acquirenti stranieri è richiesto il versamento anticipato di un importo che, se preteso, copre almeno le presunte spese contrattuali e legali e raramente supera il 10% del prezzo d'acquisto. Il versamento anticipato non deve mai essere corrisposto al venditore o al mediatore, ma sempre e soltanto al notaio, sul suo conto fiduciario. Il notaio è necessario? Sì. Ogni contratto di compravendita di un fondo, di un appartamento o di un diritto di superficie comporta l'autenticazione da parte di un notaio. Se il contratto o anche soltanto una sua parte (per esempio un accordo accessorio su un prezzo d'acquisto maggiore) non è autenticato, il contratto è inefficace nel suo complesso. Il notaio non rappresenta una parte ma, in qualità di pubblico ufficiale neutrale, deve fare in modo che gli accordi presi dalle parti contraenti siano convertiti nella forma giuridica

_________ PROBANDT & PARTNER ________________________________________________ Pagina 3 ______ corretta e che dall'esecuzione del contratto non risultino danni a nessuna delle parti; egli tuttavia non giudica l'adeguatezza del prezzo d'acquisto o la qualità dell'immobile. Come si trova un notaio e chi nomina il notaio? I consigli notarili locali forniscono informazioni sui notai autorizzati. L'ufficio PROBANDT & PARTNER mette a Vostra disposizione due notai per la stipula e l'esecuzione dei contratti. Il notaio deve essere accettato da entrambe le parti. Spesso viene incaricato il notaio proposto dall'acquirente. Qual è l'ammontare previsto delle spese per l'acquisto di immobili? Non è possibile fornire un dato generale perché nonostante le tasse siano stabilite per legge e non siano negoziabili, non sono calcolate in percentuale sul prezzo d'acquisto. A prescindere dall'imposta sul passaggio di proprietà di terreni, che a Berlino è pari al 5% del prezzo d'acquisto, e di un'eventuale provvigione per il mediatore, le spese relative a notaio e ufficio del catasto ammontano all'1 - 1,5% del prezzo d'acquisto. Se il prezzo d'acquisto viene pagato attraverso un conto fiduciario del notaio (conto del notaio a favore di terzi), ne derivano delle imposte aggiuntive. Saremo lieti di rispondere dettagliatamente a ogni Vostra domanda al riguardo. Quando e in che modo occorre pagare il prezzo d'acquisto? È possibile concordare una scadenza fissa per il pagamento del prezzo d'acquisto. Ciò si verifica qualora l'acquirente desideri utilizzare l'immobile in un preciso momento. In questi casi il pagamento del prezzo d'acquisto spesso viene effettuato tramite un conto fiduciario aperto dal notaio. Se la data del passaggio di proprietà (non dell'acquisto della proprietà) non è determinante, per lo più si pattuisce che l'acquirente debba pagare entro una determinata scadenza (per esempio 2 settimane) a partire dal momento in cui viene garantito l'acquisto della proprietà. In entrambi i casi il notaio farà in modo che il venditore percepisca il prezzo d'acquisto solo dopo avere accertato che l'acquirente riceve la proprietà dell'immobile esente da diritti non rilevabili. Come e quando l'acquirente diventa proprietario? L'acquirente diventa proprietario in senso giuridico non dal momento del pagamento del prezzo d'acquisto, ma solo all'atto della registrazione al catasto come proprietario. L'esecuzione regolare del contratto assume quindi una particolare importanza. L'acquirente diventa proprietario economico sin dal passaggio di proprietà, che normalmente avviene dopo il deposito o il pagamento del prezzo d'acquisto. Il notaio si preoccupa della regolare esecuzione del contratto. L'acquirente è tenuto a verificare i rapporti di proprietà e i precedenti proprietari dell'immobile? No, di questo si occupa il notaio all'atto della preparazione del contratto. In linea di massima è possibile acquistare un fondo dal proprietario registrato al catasto senza

_________ PROBANDT & PARTNER ________________________________________________ Pagina 4 ______ rischi giuridici. Il notaio farà in modo che eventuali oneri, come per esempio i debiti fondiari non rilevati dall'acquirente, vengano detratti dal prezzo d'acquisto. L'acquirente è legato ai rapporti di locazione esistenti o può rescinderli in quanto nuovo proprietario? I rapporti di locazione esistenti sono trasferiti al nuovo proprietario in virtù della legge. I contratti di locazione non possono essere rescissi a causa del cambio di proprietà né dal proprietario né dal locatario. Se tuttavia il locatario non paga l'affitto concordato, il locatore può rescindere il rapporto di locazione senza preavviso. Chi si preoccupa di amministrare una casa in locazione? Esistono numerose amministrazioni condominiali gestite da professionisti che si occupano dell'amministrazione, svolgono per conto del proprietario tutte le mansioni come riscuotere gli affitti, pagare le spese, richiedere l'intervento di artigiani e, se necessario, cercano nuovi locatari per appartamenti e locali commerciali vuoti. Di cosa occorre tenere conto quando s'intende suddividere una casa in locazione e venderne i singoli appartamenti? Per ripartire la casa è necessaria un'autenticazione ufficiale, che attesti la compiutezza degli appartamenti. A tale scopo occorre presentare le piante dell'edificio e dei singoli appartamenti; non sono necessarie altre autorizzazioni; i locatari non devono neanche approvare la suddivisione. In seguito un notaio redige una dichiarazione di suddivisione e la inoltra all'ufficio del catasto, che per ogni appartamento e per ogni unità commerciale creerà un foglio separato del registro catastale. Ai locatari che vivevano nell'edificio prima della suddivisione spetta il diritto di prelazione in caso di prima vendita dell'appartamento che occupavano. Ciò significa che sono autorizzati ad acquistare l'appartamento alle condizioni per le quali è già stato stipulato un contratto di compravendita. È quindi opportuno chiedere innanzitutto ai locatari se desiderano acquistare e, nel caso non intendano farlo, sottoporre un'offerta per la risoluzione del contratto di locazione. *Dr. Wolfgang Probandt è senior partner dello studio legale specializzato in diritto immobiliare PROBANDT & PARTNER Avvocati - Notai Hagenstr. 30, 14193 Berlino Tel.: +49 (30) 895907-0 Fax: +49 (30) 895907 90 e-mail: buero@probandt.com www.probandt.com

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