Ellwanger & Geiger Real Estate: Der Stuttgarter Büromarktbericht 2013 / 2014

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Published on February 27, 2014

Author: EllwangerGeiger

Source: slideshare.net

Description

Über 258.000 m² vermietete Bürofläche im Jahr 2013! Der Stuttgarter Büromarkt präsentiert sich in bester Form. Dabei lag die Durchschnittsmiete mit 12 Euro/m² weiterhin auf hohem Niveau. Wer überproportional zulegen konnte, wo es Nachholbedarf gibt und wie sich Zahlen und Fakten entwickelt haben, zeigt unser aktueller Büromarktbericht 2013/2014.

EIN BLICK DAHINTER. DER STUTTGARTER BÜROMARKTBERICHT 2013/2014

MILAN EO Büro + Einzelhandel Fertigstellung 1./2 .Q 2015 LO O K 2 1 Türlenstr. 2 Büro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2017 CITY GATE Kriegsbergstr. 11 Büro + Einzelhandel Fertigstellung 4. Q 2014 BÜ L OW CA RRÉ Lautenschlagerstr. 21 Büro + Einzelhandel fertiggestellt 2013 80 % vermietet (Büro) H OS P I TA L H OF Hospitalplatz/Gymnasiumstr. Büro fertiggestellt 2013 100 % vermietet

D O R O THEEN Q UAR T IE R Dorotheenstr./Holzstr. Büro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 2. Q 2017 90 % vermietet (Büro) DAS GER BER Marien-/Tübinger-/Paulinenstr. Büro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 4. Q 2014 15 % vermietet (Büro) PA U L INE Paulinenstr. 21 Büro fertiggestellt 2013 70 % vermietet (Büro) CA L EIDO Tübinger Str. 41– 43 Büro + Einzelhandel + Wohnen fertiggestellt 2013 60 % vermietet (Büro)

BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK Jahr Volumen Repräsentative Durchschnitts­ Leerstand Leerstand Angebots­ Fertig­stellungs- Vorver- in m2 Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand volumen mietungs- in Mio. m2 in m2 volumen in m2 2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A. 2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000 2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000 2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000 2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500 2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400 2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500 2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400 2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000 2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000 2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400 2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200 2012 191.500 20,00 € 14,60 € 399.000 5,4 7,416 37.000 36.300 2013 258.000 20,00 € 14,40 € 365.000 4,87 7,496 81.200 62.700 * Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

INHALT. Vorwort 8 Stuttgart – gut gerüstet für die Zukunft 10 Entwicklung des Europaviertels schreitet voran 11 Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mit Top-Ergebnis 12 Öffentliche Hand und Industrie als starke Nachfrager 14 Großanmietungen beeinflussen Ergebnis maßgeblich 15 Stabile Mietpreisentwicklung auf hohem Niveau 16 Leerstandsquote sinkt unter 5-Prozent-Marke 18 Stuttgart bundesweit mit größtem ­ uwachs Z 20 Stuttgart City/Innenstadt: Hoher Vermietungsstand bei Neubauflächen 22 Stuttgart Nord: Gesteigerte Attraktivität 23 Stuttgart Ost: Aufwertung in vollem Gange 24 Stuttgart Süd: Teilweise Rekordergebnisse 25 Büromarkt Stuttgart im Überblick 27 Auch 2014 ein lebendiger Markt 28 Ihre Ansprechpartner 30 ELLWANGER & GEIGER Real Estate 31

VORWORT. Stuttgarts Zukunft: Investitionen in die Infrastruktur. Stuttgart ist eine hochattraktive Stadt – für ihre Bürgerinnen und Bürger wie auch für die ansässigen Firmen oder diejenigen, die planen, diese Wirtschaftsregion auch für sich zu nutzen, und sich hier ansiedeln. Damit Stuttgart auch weiterhin so viel Lebens- und Arbeitsqualität bietet, stand der vergangene Haushalt unter dem Motto „Sparen, um zu investieren“ und verschrieb sich den Investitionen in die städtische Infrastruktur. Das Maßnahmenpaket orientiert sich an den Notwendigkeiten der Bürgerschaft wie der Wirtschaft und soll dazu beitragen, die Lebensverhältnisse in Stuttgart in vielen Bereichen zu verbessern. Die Schwerpunkte sind die Kinderbetreuung, Mobilität und Energie sowie die Schaffung von bezahl­ barem Wohnraum. Industrie- und wirtschaftspolitisch gilt es, die hiesigen Stärken weiter auszubauen. Einmalige Kom­ petenz zeigt Stuttgart in den Branchen Mobilität, Maschinenbau und Informationstechnologien. Die Entwicklung der Stadt von einem der führenden Automobilstandorte hin zu der maßgeblichen M ­ etropole mit Mobilitätsarbeitsplätzen ist eingeläutet. Ein Schritt, der in enger Zusammenarbeit mit den hiesigen Automobilherstellern und ihren Zulieferern erfolgen muss. Den stetigen Wandel vom Produktionsstandort hin zu einem der großen Dienstleistungsstandorte bestätigt diese Zahl: 79,9 Prozent aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Landeshauptstadt arbeiten im Dienstleistungssektor. Der Finanzsektor spielt dabei eine zentrale Rolle. Mit 8,2 Prozent aller Jobs in der Landeshauptstadt zählt er zu den wichtigen Arbeitgebern und rangiert deutschlandweit an Position 2 hinter Frankfurt. Das Thema Umwelt- und Ressourceneffizienz wird weltweit auch im Maschinenbau zunehmen. Die Unternehmen müssen energieeffiziente Anlagen entwickeln, die zudem die Anforderungen von Industrie 4.0 mit entsprechender Sensorik und Software erfüllen. Ziel ist es, dass eines Tages Umwelttechnologien in einem Atemzug mit dem Wissens- und Wirtschaftsstandort Stuttgart genannt werden und gleichzeitig Stuttgart die schönste Stadt der Bundesrepublik bleibt. Fritz Kuhn Ines Aufrecht Oberbürgermeister der ­ andeshauptstadt Stuttgart L Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart ­

8 9 Ein Standort mit Weitblick. Der Stuttgarter Büromarkt hat 2013 ein Top-Ergebnis erreicht und ist auch für die kommenden Jahre gut aufgestellt. Für Investoren und Arbeitskräfte bleibt die Landeshauptstadt gleichermaßen attraktiv. Weil die Weichen frühzeitig richtig gestellt wurden, sieht der Standort einer positiven Z ­ ukunft entgegen. Nehmen Sie etwa das Stichwort Elektromobilität, bei dem Stuttgart inzwischen zu Deutschlands Vorreitern zählt – oder die kontinuierliche Entwicklung neuer Studiengänge im B ­ ereich der erneuerbaren Energien sowie den Aufbau neuer Cluster in der Medizintechnik. Dort hat die Stadt wertvolle Impulse gesetzt, um Wissenschaft und Lehre enger zu verzahnen. Bei den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte eine Region wie Stuttgart, die auch stark von Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, im Jahr 2014 weiteres Wachstum verbuchen. Auch die Nachfrage nach effizienten, zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen wird vor diesem Hintergrund anhalten. Sicher ist auch: Im Innenstadtbereich wird es aufgrund der verschiedensten Projektentwicklungen der vergangenen Jahre weniger Möglichkeiten für neue P ­ rojekte geben. Umso wichtiger wird es sein, die positive Entwicklung in den Randgebieten Stuttgarts weiter voranzutreiben. Auf den folgenden Seiten finden Sie detaillierte Zahlen und Fakten zu den Entwicklungen am S ­ tuttgarter Büromarkt 2013. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stehen Ihnen für Fragen und Anregungen gerne zur Verfügung. Mario Caroli Björn Holzwarth

STUTTGART – GUT GERÜSTET FÜR DIE ZUKUNFT. Um eine Stadt zukunftssicher zu machen, galt es schon immer, eine Vielfalt unterschiedlicher und sich laufend verändernder Faktoren zu berücksichtigen. Weil sich Stuttgart bei der Standortentwicklung durch ein hohes Maß an Weitsicht auszeichnet, erfährt die für Arbeitskräfte und Investoren gleichermaßen a ­ ttraktive Stadt bei einer Vielzahl von Untersuchungen immer wieder große Anerkennung. So haben Studien des HWWI und des Prognos-Instituts die Zukunftsfähigkeit Stuttgarts erneut positiv hervorgehoben. ENGE VERZAHNUNG VON LEHRE UND WIRTSCHAFT große institutionelle Investoren in den vergangenen bei- In den forschungsintensiven Industrien und wissensinten- den Jahren und stellen insgesamt zirka 750 neue Wohn- siven Dienstleistungen ist heute mehr und mehr hoch- einheiten fertig. Ergänzend werden auch andere Projekte qualifiziertes Personal gefragt. Gerade Stuttgart hat die- dazu beitragen, dass in den nächsten Jahren die benö- sen Trend frühzeitig erkannt und in den vergangenen tigten rund 1.500 Wohneinheiten jährlich erstellt werden Jahren etwa mit dem Aufbau neuer Cluster im Bereich können. Auch das Studentenwerk Stuttgart hat in den der ­ edizintechnik oder mit neuen Studiengängen im M vergangenen zehn Jahren das Angebot an Studenten- Gebiet der erneuerbaren Energien eine noch engere Ver- wohnungen angepasst. Allein in den kommenden drei zahnung zwischen Lehre und Wirtschaft vorangetrieben. Jahren werden nochmals 1.000 weitere Wohnheimplätze entstehen, um den Bedarf an Wohnraum für die zwischen- BEDEUTUNG VON ELEKTROMOBILITÄT FRÜHZEITIG zeitlich über 70.000 Studenten in Stuttgart zu decken. ERKANNT Bereits vor einigen Jahren hat die Stadt zudem begonnen, STUTTGART BUNDESWEIT EINER DER ATTRAK­ das Thema Elektromobilität stark zu fördern, und wurde TIVSTEN EINZELHANDELSSTANDORTE zu einer der vier Modellregionen „Schaufenster Elektro- Darüber hinaus steigert auch der Einzelhandel mit seinem mobilität“ in Deutschland. Zwischenzeitlich hat sich nicht Einzugsgebiet von zirka 2,6 Millionen Konsumenten die nur das Car2Go-Konzept erfolgreich etabliert, auch die Qualität der Landeshauptstadt, die nach den Städten Ber- Hybridbusse fahren regelmäßig durch das Stadtgebiet. lin, Hamburg und München auf Platz 4 der bundesweit attraktivsten Einzelhandelsstandorte steht. Auch die be- INSTITUTIONELLE INVESTOREN ENGAGIEREN SICH reits seit Jahren geringe Arbeitslosenquote von rund 4,3 AM WOHNUNGSMARKT Prozent, die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von Besondere Relevanz hat auch ein funktionierender Woh- 6,8 Prozent liegt, spiegelt die positive Situation der Wirt- nungsmarkt. Mit Projekten wie den „Pariser Höfen“, dem schaft wider. „Milaneo“ aber auch dem „Gerber“ engagierten sich KAUFKRAFT PRO KOPF 2013 IN €: GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER München 28.920 Düsseldorf 25.566 Frankfurt 24.920 Stuttgart 24.297 Hamburg Köln 23.469 23.236 Berlin 19.423 Quelle: GfK GeoMarketing, Stand: Januar 2014

10 11 ENTWICKLUNG DES EUROPAVIERTELS SCHREITET VORAN. Seit der Eröffnung der neuen Stadtbibliothek und dem zwischenzeitlich erfolgten Bezug der 240 Wohnungen der „Pariser Höfe“ füllt sich das Europaviertel mit Leben. Die Fertigstellung der Sparkassenakademie und des „Milaneo“ 2014 wird ein weiterer Meilenstein in der Entwicklung dieses Gebietes sein, das dann mehr und mehr seinen urbanen Charakter entfalten wird. Nach der Fertigstellung der „Pariser Höfe“ Ende 2012 Zwischenzeitlich wurden auch mehrere direkt an das folgt im ersten Quartal 2014 die Einweihung der Spar­ E ­ uropaviertel angrenzende Projekte gestartet. So werden kassenakademie. Das Gebäude hat zirka 12.600 Quadrat- zwei Drei-Sterne-Hotelkonzepte, eines als Hampton by meter Schulungs- und Verwaltungsfläche sowie rund Hilton und eines als Holiday Inn Express mit insgesamt 160 Apartments. Das derzeit entstehende Großprojekt zirka 321 Zimmern sowie ein A&O Hostel mit zirka 400 „Milaneo“ mit seinen rund 45.000 Quadratmetern Betten realisiert. Eine Fertigstellung dieser drei Vor­ aben h E ­ inzelhandelsfläche und 450 Wohnungen sowie weiteren dürfte spätestens im Jahr 2016 erfolgen. Zeitgleich wird z ­ irka 7.400 Quadratmetern Bürofläche und einem Hotel­ das ehemalige Mercedes-Benz-Areal entwickelt. Das konzept der Starwood-Kette mit 165 Zimmern wird P ­ rojekt mit dem Namen „Look 21“ besteht aus einer s ­ eine Handelsflächen Ende 2014 eröffnen. Die weiteren R ­ iegelbebauung zur Heilbronner- und Türlenstraße sowie F ­ lächen und der Wohnbereich werden im Laufe der einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich. Zukünftig e ­ rsten beiden Quartale 2015 bebaut. hat hier die Südwestmetall Verbandsvertretung ihren Sitz. Im Jahr 2013 haben die Bauarbeiten für das Projekt Im Zuge der Arbeiten für Stuttgart 21 wird derzeit ein Teil „Cloud No. 7“ begonnen. Der Wohn- und Gewerbeturm der Straßenbahnstrecke verlegt. Bis 2016 wird sowohl die wird künftig rund 25 Eigentumswohnungen, ein Hotel neue Erschließung des Europaviertels mit der U12 als auch der Steigenberger-Gruppe mit 175 Zimmern sowie zirka der Umbau der Stammstrecke fertiggestellt sein. 52 Business-Apartments beherbergen. Ein Bezug ist voraussichtlich im Sommer 2016 möglich.

STUTTGARTER BÜROVERMIETUNGSMARKT MIT TOP-ERGEBNIS. Rund 258.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche zum 31. Dezember 2013 haben die Erwartungen an das Jahresendergebnis übertroffen. Bereits nach dem dritten Quartal des vergangenen Jahres zeichnete sich ein hohes Vermietungsergebnis ab. Hier lag der Vermietungsumsatz mit rund 194.000 Quadratmetern schon über dem Gesamtergebnis von 2012 mit rund 191.500 Quadratmetern. Rund 36.000 Quadratmeter des Umsatzes entfielen auf Eigennutzer, hiervon allein rund 23.000 Quadratmeter auf den Neubau der Deutschen Rentenversicherung. Das Vermietungsergebnis des Vorjahres konnte damit um zirka 34 Prozent übertroffen werden. SÜDLICHE RANDLAGEN STUTTGARTS MIT GRÖSSTEN A ­ llerdings wurde es maßgeblich durch die Projektentschei- UMSÄTZEN dung der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart-­ Die größten Umsätze wurden 2013 in den südlichen Rand- Freiberg mit rund 23.000 Quadratmetern beeinflusst. lagen von Stuttgart erzielt. Der lang erwartete und im Markt größte Mietvertrag der Ernst & Young GmbH in der VERMIETUNGSUMSATZ IN STUTTGARTER CITY Airport City am Stuttgarter Flughafen umfasste rund BLEIBT UNTER VORJAHRESERGEBNIS 25.500 Quadratmeter. Zwei Anmietungen der Daimler AG In der Stuttgarter City lag der Vermietungsumsatz mit in Stuttgart-Möhringen und Leinfelden-Echterdingen lagen rund 34.600 Quadratmetern deutlich unter den Ergebnis- bei rund 11.315 Quadratmetern beziehungsweise rund sen der beiden Vorjahre. Hier fehlte es in diesem Jahr vor 17.640 Quadratmetern. Der Verlag KNV, auf dessen ehe- allem an Großabschlüssen, wobei die Nachfrage nach maligem Firmenareal ein neuer Verwaltungssitz errichtet großen Flächen nach wie vor stark ist und in vielen Ob- werden soll, hat in Stuttgart-Vaihingen den größten Vertrag jekten bereits über größere Abschlüsse verhandelt wird. mit rund 13.500 Quadratmetern abgeschlossen. Außer- Der größte Vertragsabschluss in der Stuttgarter City lag dem konnte ein Neubauprojekt im Stuttgarter Engineering im Jahr 2013 bei rund 5.000 Quadratmetern. Park in Vaihingen an einen Solitärnutzer vermietet werden. Entsprechend hoch lagen die Vermietungsumsätze in Die Stuttgarter Innenstadt rutschte mit etwas weniger den Teilmärkten Leinfelden-Echterdingen und Vaihingen- Vertragsabschlüssen leicht unter das Vorjahresergebnis. Möhringen. Mit rund 11.200 Quadratmetern gehört das Neubauprojekt des Südwestmetallverbandes auf dem ehemaligen Areal In den nördlichen Randlagen zeigte sich der Teilmarkt der Mercedes-Niederlassung in der Türlenstraße zum Z ­ uffenhausen/Feuerbach mit einem guten Ergebnis. größten Vertragsabschluss der Stuttgarter Innenstadt.

12 191.500 194.000 171.000 180.000 169.000 140.000 145.000 152.000 149.000 127.000 159.000 VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2001 – 2013 IN M 2 258.000 285.000 13 2 001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013 VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 34.600 City 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000 61.500 Innenstadt 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500 58.400 51.000 Vaihingen/Möhringen 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300 18.200 62.200 Fasanenhof 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500 7.400 5.700 Feuerbach/Zuffenhausen 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800 18.700 27.200 1.900 Degerloch 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000 4.800 Weilimdorf 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500 5.300 7.700 Bad Cannstatt/Wangen 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400 12.000 19.800 Leinfelden-Echterdingen 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000 5.200 47.900 Gesamt 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000 191.500 258.000 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

ÖFFENTLICHE HAND UND INDUSTRIE ALS STARKE NACHFRAGER. Die Gruppe „Sonstige Büronutzer“, die verschiedene Dienst- nehmen zusammenfasst. Sie haben rund 41.500 Quadrat- leister, Freiberufler und Handelsunternehmen umfasst, fragte meter angemietet, wobei der Mietvertrag von Ernst & Young 2013 rund 73.900 Quadratmeter nach. Dies entsprach zirka am Flughafen Stuttgart mit rund 25.500 Quadratmetern 29 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes. Eine be- einen maßgeblichen Einfluss hatte. deutende Rolle spielte der Bereich „Öffentliche Hand“, der bei rund 24 Prozent beziehungsweise 61.300 Quadratme- Zwar ging die Nachfrage aus dem Bereich „IT/Telekom- tern Fläche lag. In dieses Ergebnis sind sowohl Anmietungen munikation“ prozentual betrachtet zurück. Der Grund von Verbänden eingeflossen als auch die Entscheidung des hierfür ist jedoch im gestiegenen Gesamtumsatz des Südwestmetallverbandes für ein eigenes Neubauvorhaben Marktes und nicht in einer rückläufigen Nachfrage zu in der Türlenstraße mit rund 11.200 Quadratmetern. s ­ uchen. Denn die lag mit rund 21.600 Quadratmetern fast auf dem Vorjahresniveau von 22.300 Quadratmetern. Nach einem leichten Rückgang in 2012 zeigten sich die Unternehmen aus den Branchen „Energie“ und „Industrie“ Die Gruppe „Finanzdienstleister“ fragte im vergangenen wieder nachfragestark. Sie mieteten rund 45.500 Quadrat- Jahr über 50 Prozent weniger nach. Hier waren es nur noch meter Bürofläche und damit zirka 18 Prozent des gesamten rund 7.100 Quadratmeter – im Vergleich zu 14.600 Qua­ Vermietungsvolumens an. Die Daimler AG fiel hier mit zwei dratmetern im Vorjahr. Auch Unternehmen aus dem Bereich Großanmietungen deutlich ins Gewicht. Schon fast ge- „Medien/Kommunikation“ haben weniger angemietet. wohnt gut für den Stuttgarter Büromarkt ist die Nachfrage Auf diese Branche entfielen ebenfalls nur rund 7.100 Qua- aus der Sparte „Consultants“, die alle beratenden Unter- dratmeter und damit rund 2,7 Prozent des Umsatzes. UMSATZ NACH BRANCHEN IN % 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Medien/Kommunikation 4,00 8,00 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82 5,20 2013 2,74 Finanzdienstleister 34,00 12,00 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67 7,60 2,77 Consultants 5,00 10,00 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00 16,70 16,00 Öffentliche Hand 9,00 21,00 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68 14,50 23,74* Sonstige 29,00 28,00 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42 35,00 28,61 Energie/Industrie 9,00 13,00 12,86 – – – – 15,79 9,30 17,77 IT/Telekommunikation 10,00 8,00 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62 11,70 8,37 Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 * Hierin enthalten sind mit einem Anteil von rund 30 Prozent Anmietungen durch Verbände. Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

14 15 GROSSANMIETUNGEN BEEINFLUSSEN ERGEBNIS MASSGEBLICH. Stuttgart ist traditionell von vielen Kleinanmietungen geprägt. Zwar wurden 2013 erneut mehr als 200 Verträge bis zu einer Größe von rund 500 Quadratmetern abgeschlossen. Den höchsten Anteil am Vermietungsumsatz bildeten in diesem Jahr jedoch acht Großverträge. Insgesamt konnten 314 Vertragsabschlüsse verzeichnet werden. Im Segment bis 500 Quadratmeter wurden 229 Verträge 14 ­ ertragsabschlüsse in dieser Größenordnung lagen, V mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt rund waren es 2013 nur noch sechs Verträge. 54.300 Quadratmetern abgeschlossen. Hiervon entfielen 133 Verträge auf die Lagen City und Innenstadt. Mit rund Der größte Umsatzanteil mit rund 46 Prozent und rund 31.100 Quadratmetern machten sie einen Anteil von rund 120.000 Quadratmetern fiel in diesem Jahr auf das Flächen- zwölf Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes aus. segment über 5.000 Quadratmeter, wobei nur acht Verträge zu diesem Ergebnis führten. Hiervon lagen vier In den Flächengrößen 501 bis einschließlich 1.000 Qua­ Verträge über 10.000 Quadratmeter, so zum Beispiel auch dratmeter wurde mit 53 Vertragsabschlüssen im Vergleich eine Anmietung des Landes Baden-Württemberg in Bad zum Vorjahr ein leicht rückläufiges Ergebnis erzielt. Das Cannstatt sowie zwei Anmietungen der Daimler AG in Segment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter hat ein Ergebnis Möhringen und Leinfelden-Echterdingen. Zwei Verträge – nahezu auf Vorjahresniveau erreicht. Hier wurden 18 Ver- Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen und die Deutsche träge mit insgesamt rund 24.800 Quadratmetern unter- Rentenversicherung in Stuttgart-Freiberg – lagen jeweils ­ zeichnet. Deutlich ausgedünnt war das Segment von über 20.000 Quadratmeter. 119.685 2.001 bis 5.000 Quadratmeter. Während 2012 noch rund 22.141 28.763 43.146 24.733 24.003 37.183 40.868 54.258 54.720 VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH 2012 Gesamtfläche 2012: 191.500 m2 < 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² 2013 Gesamtfläche 2013: 258.000 m2 > 5.000 m² 2012 < 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² 8 4 6 14 18 18 53 59 229 197 VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH Gesamtanzahl 2012: 292 2013 Gesamtanzahl 2013: 314 > 5.000 m² Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

STABILE MIETPREISENTWICKLUNG AUF HOHEM NIVEAU. Auch 2013 überzeugte der Stuttgarter Büromarkt mit einer stabilen Mietpreisentwicklung: Die Durchschnittsmiete für das gesamte Stuttgarter Stadtgebiet lag mit 12,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf einem relativ hohen Niveau. Insgesamt wurden 137 Mietverträge und somit 43 Pro- Daraus resultierte auch die Erhöhung der Durchschnitts- zent aller Vertragsabschlüsse im Mietpreissegment bis miete von 11,50 Euro pro Quadratmeter auf 12,00 Euro 10,00 Euro pro Quadratmeter gezeichnet. In der Preis- pro Quadratmeter. spanne von 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter wurden 112 Verträge abgeschlossen. Deutliches Wachstum TEILMÄRKTE ENTWICKELN IHR POTENZIAL gab es im Segment von 13,01 und 15,00 Euro pro Qua­ In den südlichen Außenbezirken Vaihingen/Möhringen/ dratmeter: Hier wurden in 2013 78 Vertragsabschlüsse Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen führten der Ver- im ­ ergleich zu 48 Verträgen in 2012 unterzeichnet. V tragsabschluss von Ernst & Young und Abschlüsse im Büro- Mit ­ ber 15,00 Euro pro Quadratmeter wurden 27 Büro­ ü turm Colorado zu einer Steigerung der Spitzenmiete auf flächen neu vermietet, hiervon 11 mit über 17,00 Euro ­ 15,00 Euro pro Quadratmeter und der Durchschnittsmiete pro Quadratmeter. auf rund 11,60 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen Teilmärkten konnte durch verschiedene Anmietungen in CITY: PREMIUM-FLÄCHEN GARANTIEREN SPITZEN­ Bad Cannstatt die Durchschnittsmiete im Vergleich zum NIVEAU Vorjahr von 10,00 Euro auf 10,60 Euro pro Quadratmeter Die Spitzenmiete in der Stuttgarter City mit rund 20,00 Euro erhöht werden. pro Quadratmeter wurde 2013 durch einige Neubauab- abgeschlossenen Mietverträge lag nur noch bei rund Mieten im Innenstadtbereich. Hier konnte durch Projekt- 10,10 Euro pro Quadratmeter. Allerdings mangelte es vermietungen und hochwertig sanierte Altbauflächen die a ­ ufgrund fehlender Angebote auch an Neubauver­ Spitzenmiete von 16,00 Euro pro Quadratmeter im Vor- mietungen. Die Durchschnittsmiete bewegte sich bei jahr auf 17,00 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden. 8,50 Euro pro Quadratmeter. • 18,80 • 17,50 • 18,00 • 18,00 • 17,50 • 17,50 • 17,00 • 17,00 • 17,50 14,30  14,30  13,60  14,50  14,50  13,60  13,50  14,50  Spitzenmieten 14,50  • 17,89 14,80  15,34  • 18,41 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2001 – 2013 IN € / M 2 • 20,00 preisentwicklung rückläufig: Die Spitzenmiete der 2013 pro Quadratmeter in 2012. Deutlich gestiegen sind die 14,40  14,40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu 14,50 Euro • 20,00 Allein in den nördlichen Randlagen zeigte sich die Miet- 14,50  schlüsse bestätigt. Die Durchschnittsmiete lag bei rund Durchschnittsmieten 2 001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

16 17 11,60 10,60 11,50 8,50 10,10 12,00 15,00 17,00 14,40 20,00 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2013 IN € / M 2 Durchschnittsmieten XXX  Spitzenmieten City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

LEERSTANDSQUOTE SINKT UNTER 5-PROZENT-MARKE. Die Angebotsreserve verringerte sich weiter: Ende des Jahres lag sie bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,5 Millionen Quadratmetern bei rund 365.000 Quadratmetern. Das entspricht einer Leerstandsquote von rund 4,9 Prozent. Deutlich reduziert ist das Angebot an Flächen für Untermieter, von denen derzeit nur rund 7.200 Quadratmeter zur Verfügung stehen. 312.000 FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2 Baufertigstellung 77.100 82.300 43.100 79.700 62.700 81.200 36.300 37.000 41.200 45.900 23.200 42.400 22.000 40.000 104.900 23.400 32.600 28.500 49.000 51.400 115.600 131.500 68.500 80.000 143.500 145.000 220.000 Vorvermietung 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Trotz des stark gestiegenen Fertigstellungsvolumens fertiggestellt. Mangelware sind nach wie vor Mietflächen wurden dem Markt durch viele Vorvermietungen nur in im Segment unter 500 Quadratmeter. überschaubarem Maß Neubauflächen zugeführt. In der Stuttgarter City und Innenstadt blieb das Angebot an Deutliche Veränderung gab es in Leinfelden-Echterdingen. B ­ üroflächen nahezu unverändert. Dennoch hat sich die Die Vermietung großer Bestandsflächen verringerte den Situation bei den hochwertigen Büros in der City inzwi- Leerstand von rund 68.100 Quadratmetern auf rund schen entspannt. In Bestandsgebäuden wurden große 50.500 Quadratmeter. Allerdings bewegt sich die Anzahl Einheiten freigesetzt und auch einige Neubauprojekte wie der verfügbaren Flächen in Bezug auf die Nachfrage nach zum Beispiel das Bülow Carré, das Caleido oder die Pauline wie vor auf zu hohem Niveau.

18 19 ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2013 Degerloch  10.200 m2 Feuerbach, Zuffenhausen  14.100 m2 2,79 % 3,86 % Bad Cannstatt, Wangen etc.  23.200 m2 Stuttgart-Innenstadt  71.000 m2 6,36 % Vaihingen  23.500 m2 19,4 5% 6,44 % 100 % (entspricht ca. 365.000 m2) Fasanenhof  24.000 m2 6,58 % 19,23 % Stuttgart-City  70.200 m2 8,85 % 13,84 % Leinfelden-Echterdingen  50.500 m2 12,60 % Möhringen  32.300 m2 Weilimdorf  46.000 m2 Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013 ­ In Vaihingen und Möhringen haben Vermietungen im Deutlich geschrumpft ist das Flächenangebot im Stadtteil G ­ ewerbegebiet „Am Wallgraben“ die Angebotsreserve Bad Cannstatt, Stuttgart-Ost. Nahezu keine Neubauflächen- verkleinert. Ein im Bau befindliches Neubauprojekt im zuführung und größere Vermietungen an die Telekom und Stuttgarter Engineering Park wurde bereits an einen das Land Baden-Württemberg haben zu einer spürbaren N ­ utzer vermietet, so dass auch hier kaum Flächen mehr Reduktion von rund 30.600 Quadratmetern im Vorjahr auf zur Verfügung stehen. Auch das Angebot im südlichen rund 23.200 Quadratmeter zum 31.12.2013 geführt. Im Stadtteil Degerloch wurde leicht reduziert. Im Gewerbe- Norden zeigten sich die Standorte Feuerbach und Zuffen- gebiet Fasanenhof ist die Menge an verfügbaren Flächen hausen nahezu unverändert. Weilimdorf allerdings legte in nahezu unverändert. der Angebotsreserve von rund 41.100 Quadratmetern auf rund 46.000 Quadratmeter zu.

STUTTGART BUNDESWEIT MIT GRÖSSTEM ­ UWACHS. Z Die sieben Top-Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart zeigten sich 2013 mit überwiegend stabilen Märkten. Zulegen konnten vor allem Düsseldorf und Stuttgart. Die Spitzenmieten blieben konstant oder wuchsen wie in Köln, München oder Düsseldorf. In Berlin sank die Durchschnittsmiete, die Leerstände sanken an allen Bürostandorten. Insgesamt erreichten die „Big Seven“ einen Flächenum- 21,25 Euro pro Quadratmeter leicht an. München lag satz von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Während die mit 32,50 Euro pro Quadratmeter rund 0,50 Euro höher Vermietungen in Hamburg mit 2,3 Prozent und Köln mit als in 2012. Düsseldorf verzeichnete eine Zunahme von 3,7 Prozent nur leicht anstiegen, verzeichneten Düssel- 1,50 Euro auf 27,50 Euro pro Quadratmeter. dorf und Stuttgart mit einem Plus von 12,7 Prozent b ­ eziehungsweise 34,7 Prozent die größten Zuwächse. Die Durchschnittsmiete in Hamburg blieb mit 14,00 Euro D ­ üsseldorf schloss mit rund 347.000 Quadratmetern mit pro Quadratmeter im Monat unverändert, während sie dem besten Ergebnis der letzten fünf Jahre. Berlin musste in Berlin auf 12,30 Euro pro Quadratmeter im Monat und ein Minus von 17,3 Prozent auf 521.000 Quadratmeter in Stuttgart auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Monat hinnehmen, was vor allem auf weniger Vermietungen im zurückging. In Düsseldorf stieg sie um 6 Prozent, in Köln Segment über 5.000 Quadratmeter zurückzuführen ist. um 4,5 Prozent und in München um 1,3 Prozent auf Der Flächenumsatz in München sank um 15,1 Prozent 15,10 Euro pro Quadratmeter. auf 608.200 Quadratmeter. Am stärksten reduzierten sich die Leerstände an den Die Spitzenmieten in Hamburg, Berlin und Stuttgart Standorten Berlin um 10 Prozent von 1,10 Millionen zeigten sich stabil auf dem Niveau des Vorjahres mit Q ­ uadratmetern auf 0,99 Millionen Quadratmetern und 24,00 Euro, 22,00 Euro und 20,00 Euro pro Quadrat­ Stuttgart um 8,5 Prozent von 399.000 Quadratmetern meter im Monat. In Köln stieg die Spitzenmiete mit auf 365.000 Quadratmeter.

20 21 2008 2009 LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN % 2010 2013 Düsseldorf München Hamburg 5,4 4,9 6,5 6,2 6,1 7,4 7,0 9,8 8,1 6,7 5,9 5,3 Berlin 7,5 8,9 8,4 8,4 8,2 6,3 7,7 6,8 9,7 Köln 8,3 9,1 7,6 7,4 8,9 8,2 9,6 8,3 10,9 11,8 11,6 11,5 10,3 9,8 Frankfurt 5,7 13,9 2012 13,7 15,1 14,4 14,3 13,9 2011 Stuttgart Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013   608.200 716.700 853.000 590.000  540.000   765.000  620.000  580.000 Berlin    480.000 München 2007 2008 2009 2010 258.000  191.500  285.000  194.000  171.000  2006 180.000  2005 169.000  2004 140.000  2 003 145.000  152.000  Frankfurt Hamburg 149.000   510.000 820.000 FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2013 IN M 2 2011 2012 Düsseldorf Köln Stuttgart 2013 Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013 STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH Flächenumsatz in m² 2013 2012 Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € 2013 2012 2013 2012 Leerstandsquote in % 2013 2012 Berlin 521.000 630.000 22,00 22,00 12,30 13,20 5,3 5,9 Düsseldorf 347.000 308.000 27,50 26,00 14,95 14,90 10,9 11,6 Frankfurt a. M. 447.600 514.800 38,00 35,00 18,50 17,50 13,7 13,9 Hamburg 440.000 430.000 24,00 24,00 14,00 14,00 7,0 7,4 Köln 280.000 270.000 21,25 21,00 11,90 11,40 7,4 7,6 München 608.200 716.700 32,50 32,00 15,10 14,90 6,3 6,8 Stuttgart 258.000 191.500 20,00 20,00 12,00 12,40 4,9 5,4 Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013

STUTTGART CITY/INNENSTADT: HOHER VERMIETUNGSSTAND BEI NEUBAUFLÄCHEN. 2014 wird die Aufwertung des Gerberviertels vollzogen, die attraktiven Neubauflächen in der Innenstadt werden bereits verhandelt. 92 Prozent der Verträge in der City wurden im Segment bis 1.000 Quadratmeter unterzeichnet, hochpreisige und große Flächen wurden kaum nachgefragt. Nach der Welle der Fertigstellungen in 2011 und 2012 dratmetern. 49 Prozent der vermieteten Fläche in der City konnten 2013 große Teile der neuen Flächen platziert wurden bis zu einem Mietpreis von 14,00 Euro pro Qua­ werden. So sind das Caleido zu 60 Prozent und die dratmetern, weitere 35 Prozent zwischen 14 und 17,00 Euro P ­ auline zu 70 Prozent vermietet, das Gerber kann den pro Quadratmetern gehandelt. Nur 17 Prozent konnten zu ersten unterzeichneten Mietvertrag mit einer Anwalts- Mietpreisen von 17,00 Euro und mehr vermietet werden. kanzlei bekannt geben. Insgesamt stehen hier ab 2015 zirka 7.000 Quadratmeter Bürofläche zu Vermietung. Als derzeit größeres Projekt in der Innenstadt entstehen mit Durch die Fertigstellung der Handelsflächen im Gerber im den Rosenberghöfen rund 11.400 Quadratmeter Büro­ Herbst 2014, der Büroflächen und Mietwohnungen in fläche auf dem alten AOK Areal. Neben einem IT-UnterEuG_RE-J-13014_B 2015 und der Eröffnung des Globetrotters in den ehema- nehmen mit einem Bedarf von rund 1.600 Quadratmetern Inh_2012_lay02_A ligen Eberhard Passagen, dem heutigen Tübinger Carré, wird sich die AOK wieder an ihrem alten Standort mit Vers1.jpg in 2014 wird das Gerberviertel insgesamt aufgewertet. z ­ irka 5.000 Quadratmetern etablieren. Insgesamt liegt der Vermietungstand derzeit bei rund 50 Prozent, die Drei neue Mietverträge heben im Bülow Carré den Ver- F ­ ertigstellung ist für Juni 2014 vorgesehen. mietungsstand auf 80 Prozent. Im Projekt CityGate, w ­ elches ab Ende 2014 bezugsfertig ist, laufen bereits In der Innenstadt lagen 57 Prozent der vermieteten Flächen V ­ erhandlungen über verschiedene Anmietungen. in einer Größe von bis zu 1.000 Quadratmetern, 20 Prozent im Segment zwischen 1.001 bis 3.000 Quadrat­ In der City lag der Großteil der Vermietungen mit 43 Pro- metern. Ein Vertrag über gleich 22 Prozent der vermieteten zent der vermieteten Fläche im Segment bis 500 Quadrat- Fläche konnte mit 11.200 Quadratmetern auf dem alten ­ meter, weitere 23 Prozent in einer Größe bis 1.000 Qua­ Mercedes-Benz Areal in der Türlenstraße abgeschlossen dratmeter. In den Flächensegmenten zwischen 2.001 und werden. 26 Prozent der Fläche wurden bis maximal 10 Euro ­ 4.000 Quadratmetern konnte keine Vermietung getätigt pro Quadratmeter, weitere 71 Prozent zwischen 10 bis werden. Einzig der DGB, dessen Gebäude saniert wird, 15 Euro und nur 2 Prozent zu 15,01 Euro und mehr ver- u ­ nterzeichnete eine Interimsanmietung über 5.000 Qua­ mietet.

22 23 STUTTGART NORD: GESTEIGERTE ATTRAKTIVITÄT. FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN WEILIMDORF Feuerbach und Zuffenhausen sind traditionell von der 2012 starteten die Wirtschaftsförderung Stuttgart und Automobilindustrie geprägt. Zwar mieteten sich 2013 mehrere Eigentümer eine Standortinitiative mit dem Ziel, w ­ eniger Zulieferer dieser Branche ein als in den Vorjahren. die Attraktivität des Standortes zu steigern. Grund war Die ­ ntscheidung der Porsche AG für die Errichtung neuer E der Auszug des Großnutzers Ernst & Young zum ersten Karosserie- und Motorenwerke stellt jedoch eine deutliche Quartal 2016. Bislang sind unter anderem eine Kita und weitere Stärkung des Standortes dar. energetische Verbesserungen einiger Gebäude in Planung. Eine Umsetzung erster Maßnahmen bereits vor dem Auch die „Automeile“ entlang der Heilbronnerstraße A ­ uszug von Ernst & Young würde sich positiv auf das zeigte eine positive Entwicklung: Ende 2013 eröffnete hier Gesamtbild des Standortes auswirken. Förderlich ist auch der Neubau der Audi-Niederlassung. Die Daimler AG er- die kontinuierlich positive Entwicklung des Softwareunter- warb ein an ihr Verkaufsareal angrenzendes Grundstück nehmens Vector Informatik, das sich die vergangenen Jahre in ­ irekter Ecklage Heilbronnerstraße/Borsigstraße, um d sukzessive erweitert hat. Großkonzerne wie Siemens und dort eine Niederlassung zu etablieren. VW folgt mit einer Vodafone tragen ebenfalls weiterhin zur Entwicklung des Bueromarktber_ neuen Niederlassung auf dem Kiefer Areal in 2015. Standorts bei. Ansicht_18-19_ Das Bauvorhaben Oasis II wird voraussichtlich im ersten In Weilimdorf konnten mit 7.700 Quadratmetern 45 Pro- Quartal 2015 fertiggestellt. Weitere Wohnungen sowie zent mehr Fläche als in 2012 und somit deutlich mehr als zirka 10.000 Quadratmeter Bürofläche sind im Rahmen im Zehnjahresdurchschnitt von 6.200 Quadratmetern des Projektes Skyline in Planung. vermietet werden. Es wurden zehn Verträge im Segment bis 500 Quadratmeter und zwei Verträge zwischen 500 Insgesamt war der Markt Feuerbach/Zuffenhausen in und 2.000 Quadratmetern abgeschlossen. 92 Prozent der 2013 von geringer Nachfrage geprägt. Der im Vergleich vermieteten Fläche wurde zu Mietpreisen zwischen 8,00 zu den zehn vorangegangenen Jahren mit durchschnitt- bis 9,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. lich rund 13.500 Quadratmetern zunächst positiv an­ mutende Jahresumsatz von zirka 43.000 Quadratmetern findet allein im Neubau der Deutschen Rentenversicherung in Freiberg mit einer Fläche von 23.000 Quadrat­ metern seine Erklärung.

STUTTGART OST: AUFWERTUNG IN VOLLEM GANGE. BAD CANNSTATT/HEDELFINGEN/WANGEN Der Bebauungsplan für den Neckarpark auf dem ehema- Insgesamt ist der Büromarkt Bad Cannstatt/Hedelfingen/ ligen Güterbahnhof-Areal in Bad Cannstatt wurde 2013 Wangen weiterhin von Vertragsabschlüssen unter 500 Qua- intensiv weiterentwickelt und wird in den kommenden dratmetern geprägt. Im gesamten Gebiet herrscht aktuell Jahren umgesetzt. Zwischenzeitlich besteht Einigkeit über ein Mangel an modernen kleinteiligen Büroflächen, sodass die Erstellung einer grünen Mitte mit einer Fläche von ein Entwickler hier mit dem richtigen Konzept eine Markt- 60 x 200 Metern. Die Grundstücke für die geplanten Büro- lücke schließen könnte. gebäude entlang der Daimlerstraße wurden für einen Erwerber optioniert. Ein Baubeginn für einige Areale ist Die Anzahl der abgeschlossenen Verträge war im Vergleich nach den intensiven Verhandlungen mit Nutzern wie dem zu den Vorjahren leicht rückläufig, die Flächenumsätze Roten Kreuz beziehungsweise der Sportklinik in greifbare insgesamt jedoch stabil. Durch die Großanmietungen Nähe gerückt. des Landes Baden-Württemberg für die Polizei mit 11.500 Quadratmetern und der Telekom mit 3.600 Qua­ Auch das Gebiet im Umfeld der S-Bahn-Station „Kegelen- dratmetern konnte der Zehnjahresdurchschnitt von rund straße“ hat sich entwickelt. Dort wurde der Neubau des 12.900 Quadratmetern mit zirka 19.800 Quadratmetern Jugendhauses „DAS CANN“ eröffnet, die ehemalige in 2013 sogar deutlich übertroffen werden. Bedingt durch S ­ chokoladenfabrik Friedel wurde bereits 2012 in die diese Abschlüsse lagen 89 Prozent der Flächen bei Miet- „ ­ Friedel Lofts“ umgebaut. Zusammen mit dem neuen preisen zwischen 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter. Stadt­ useum führt dies zu einer deutlichen Aufwertung m des an den Neckarpark angrenzenden Gebietes.

24 25 STUTTGART SÜD: TEILWEISE REKORDERGEBNISSE. DEGERLOCH Degerloch, und hier vor allem der Bereich um den Alb- an zwei Großanmietungen in Bestandsgebäuden von platz, ist nach wie vor ein gefragter Bürostandort. Leider rund 17.600 Quadratmetern durch einen Automobil­ gab es hier auch 2013 keine Neubauvorhaben, sodass konzern und rund 1.350 Quadratmetern durch ein n ­ ahezu keine neuwertigen Flächen zur Verfügung gestellt I ­T-Unternehmen. Dies ist ein wichtiger Impuls für den werden konnten. Bestandsflächen in Großraumstrukturen Teilmarkt Leinfelden-Unter­ ichen, der in den letzten a sind wiederum kaum ­ efragt und haben sehr lange Verg J ­ahren durch einen hohen Leerstand geprägt wurde. marktungszeiten. ­ infachere Flächen mit Produktions­ E charakter findet man im Gewerbegebiet Tränke. Der Vertrag für den neuen Standort von Ernst & Young am Flughafen wurde erfolgreich abgeschlossen. Damit Das Bild geringer Umsätze zeigt sich auch in 2013. 58 Pro- ist eine weitere Weiche für den Baubeginn der „Airport zent der vermieteten Gesamtfläche von 1.900 Quadrat- City“ mit einem möglichen Gesamtvolumen von rund metern lagen im Bereich unter 500 Quadratmetern und 100.000 Quadratmetern Neubaufläche für Büro-, Service- nur ein Vertrag bei 790 Quadratmetern. Einen Abschluss und Hotel­ utzung gestellt. Der Stuttgarter Fernomnibusn über große Flächen gab es trotz bestehender Nachfrage Bahnhof befindet sich bereits im Bau, die Infrastruktur mangels geeigneter Angebote im gesamten Gebiet nicht. wird in naher Zukunft durch einen ICE-Fernbahnhof 90 Prozent der vermieteten Flächen wurden zu Preisen ­nochmals erweitert. zwischen 9,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Der Großteil der 13 getätigten Vertragsabschlüsse lag im Die Knappheit am Standort Degerloch wirkt sich bereits Segment bis 500 Quadratmeter. Acht Mietverträge mit auf den angrenzenden Stadtteil Möhringen aus: Hier e ­ iner Gesamtfläche von rund 21.900 Quadratmetern und wurden weitere Entwicklungen auf dem alten Hansa-­ damit rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes bewegten Areal angestoßen. sich in einer Preisspanne von 7,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter. Über 12,00 Euro pro Quadratmeter gab es LEINFELDEN-ECHTERDINGEN drei Vertragsabschlüsse. Für den Teilmarkt Leinfelden-­ Insgesamt wurde in Leinfelden-Echterdingen mit rund Echterdingen ergibt sich somit eine Durchschnittsmiete 47.900 Quadratmetern vermieteter Bürofläche ein außer- von 12,70 Euro pro Quadratmeter. gewöhnlich hohes Ergebnis erzielt. Dies liegt maßgeblich

FASANENHOF begonnen. Vermutlich wird der geplante zweite Bauab- Der Standort Fasanenhof wird mit der Verbesserung der schnitt 7.2 wohl ebenfalls in Kürze realisiert, da die im Infrastruktur durch die Weiterführung der Stadtbahn Bau befindlichen Flächen bereits vermietet sind. Auch bis zum Flughafen mit Anschluss an den zukünftigen das an die Projekte 7.1 und 7.2 angrenzende Zentrum für Fernbahnhof deutlich aufgewertet. Erstmalig gibt es Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-­ w ­ ieder ­ ine Projektentwicklung, die ein nutzerspezifisches e Württemberg (ZSW) ist mittlerweile bewilligt. Hier ent­ neues Gebäude in einem planbaren Zeitraum ermög­ stehen rund 10.000 Quadratmeter Fläche für Forschungs- lichen könnte. Insgesamt konnten rund 5.700 Quadrat- labors, Werkstätten und Büros. meter vermietet werden – kaum mehr als im Vorjahr mit 5.200 Quadratmetern. Mit 19 Abschlüssen bewegte Im zu Möhringen zählenden Gewerbegebiet an der Sigma- sich der Großteil der Verträge wie in den Vorjahren unter ringerstraße bietet das ehemalige Produktionsareal der 500 Quadratmetern. Zwei Mietverträge lagen im Segment Firma Hansa Raum für Projektentwicklungen. Hier entsteht zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern. 89 Prozent der auf einer Fläche von rund 5.000 Quadratmetern die neue vermieteten Flächen wurden zwischen 9,01 und 10,00 Euro Hauptverwaltung der Hansa Metallwerke AG. Geplant ist pro Quadratmeter gehandelt und rund 11 Prozent unter eine Fertigstellung im zweiten Quartal 2015. Die verbleiben- 9,00 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Durchschnitts- den Grundstücke bieten Platz für die Projektierung von bis miete von 9,50 Euro pro Quadratmeter. zu 10.000 Quadratmetern Bürofläche. Auf Initiative der Stadt Stuttgart wurde 2013 eine Planungs- VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP studie für das leerstehende IBM Areal erstellt. Das Gesamt- 2013 konnte ein hervorragendes Ergebnis erzielt werden: werk des Architekten Egon Eiermann soll erhalten und Rund 62.200 Quadratmeter wurden an neue Büronutzer sinnvoll ergänzt werden. vermietet, was fast einer Verdreifachung der durchschnitt­ lichen Vermietungsleistung der letzten zehn Jahre entspricht. Insgesamt wurden im Teilmarkt Vaihingen/Möhringen 48 Miet­ erträge abgeschlossen. Acht davon lagen unter v Eine hohe Nachfrage herrschte im Gewerbegebiet 8,00 Euro pro Quadratmeter und 17 zwischen 8,01 und „Am Wallgraben“, in dem die Anmietung des Büroge­ 10,00 Euro pro Quadratmeter, was rund 37 Prozent des bäudes Emporia mit rund 15.500 Quadratmetern durch gesamten Umsatzes des Teilmarktes ausmacht. Die meisten e ­ inen Automobilkonzern ins Gewicht fiel. Abschlüsse befanden sich im Segment 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter. Mieten über 16,00 Euro pro Quadrat- Eine weitere Großanmietung erfolgte durch den Verlag meter wurden im 19-stöckigen Büroturm Colorado in Koch, Neff & Volckmar. Auf dessen ehemaligem Gelände Vaihingen erreicht. 26 Abschlüsse und damit 54 Prozent der entsteht ein neuer Verwaltungssitz mit rund 13.500 Qua- Verträge lagen im Größenbereich unter 500 Quadrat- dratmetern. Ende 2015 werden hier mehr als 600 Mitar- metern. Im Segment 501 bis 1000 Quadratmeter wurden beiter einziehen. Darüber hinaus planen Stadt, Wirtschafts- 13 Büroflächen vermietet, zwischen 1.001 und 3.000 Quad- förderung, Region, Gemeinderat und der neue Investor eine ratmeter konnten lediglich vier Vermietungen erfasst werden. Weiterentwicklung des rund 80.000 Quadratmeter großen Areals: Neben dem Erhalt einiger Bestandsgebäude sind Vier Verträge kamen in Größen über 4.000 Quadratmetern weitere Neubauprojekte vorgesehen, sodass der Bereich zustande. So lagen zwei Verträge mit zusammen 9.100 Qua- Industrie-, Ruppmann-, Schockenriedstraße und Wallgraben dratmetern zwischen 4.001 und 5.000 Quadratmetern. zur Aufwertung des Gewerbegebietes beitragen wird. Drei Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern führten zu insgesamt 30.600 Quadratmetern vermieteter Fläche und Im Stuttgarter Engineering Park „STEP“ hat der Bau des damit zu rund 49 Prozent des gesamten Vermietungs­ Neubauprojektes 7.1 mit rund 5.800 Quadratmetern Fläche umsatzes im Gebiet Vaihingen/Möhringen.

26 27 A 8 Richtung Karlsruhe Autobahnkreuz Stuttgart A 81 A 8 Richtung München BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK. Büroflächenumsatz in 2013 < 10.000 m2 10.000 – 20.000 m2 20.000 – 30.000 m2 30.000 – 40.000 m2 A 81 Richtung Heilbronn ab 40.000 m2 Gewerbe-/Bürostandorte A 81 Richtung Singen A 8 Richtung Karlsruhe Autobahnkreuz Stuttgart A 81 A 8 Richtung München

AUCH 2014 EIN LEBENDIGER MARKT. Die wirtschaftlichen Prognosen für Deutschland fallen für das Jahr 2014 vergleichsweise gut aus. Die Region Stuttgart, die stark von den Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, dürfte bei den derzeitigen Vorzeichen auch 2014 weiteres Wachstum verzeichnen. Entgegen den Vorjahren, in denen Prognosen schwierig waren, erscheinen die Vorhersagen für 2014 einfacher. Zwar hat sich das Fertigstellungsvolumen in 2013 mehr Eine Umsetzung ist im Wesentlichen nur durch Abriss als verdoppelt, allerdings wurden dem Markt aufgrund beziehungsweise Kernsanierung des Bestandes denkbar. der hohen Vorvermietungen Neubauflächen nur in geringem Umfang zugeführt. Die Nachfrage nach effizienten, Die Spitzenmiete wird sich in 2014 auf einem ähnlich zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen wird hohen Niveau bewegen, da in 2014 einige Mietvertrags- aber weiterhin anhalten, da bereits seit vielen Jahren ein abschlüsse in hochpreisigen Neubauprojekten zu erwarten klarer Trend in Richtung Optimierung sowohl auf der sind. Vor allem in den südlichen Randlagen h aben sich ­ Nutzer- als auch der Entwicklerseite erkennbar ist. Auf- die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich grund der zahlreichen Projektentwicklungen in den ver- positiv entwickelt. Auch in den übrigen Teilmärkten gangenen Jahren sind die Möglichkeiten für neue Pro- zeigte sich, dass Mieter bereit sind, für Flächen in Neu­ jekte im Innenstadtbereich jedoch weniger geworden. bauqualität entsprechende Mieten zu bezahlen.

28 29 A ­ ufgrund der umfänglichen Veränderungen am Markt Immo­ ilien gezwungen, die Gesamtmietbelastung durch b hat sich das Flächenangebot von der Qualität deutlich eine Reduzierung der Grundmiete zu kompensieren, um verbessert.

 wettbewerbsfähig zu bleiben. Andererseits müssen sie aber auch über umfängliche Sanierungsmaßnahmen nach- Auf der anderen Seite ist der Stuttgarter Markt immer denken, die am Ende wieder zu marktgerechten Preisen auch von einem hohen Anteil von Nutzern geprägt, die führen. Flächen zu günstigen Preisen werden dadurch einfache Flächen zu durchschnittlichen Preisen benötigen. am Markt weniger.

Ausgehend von den relativ stabilen Allerdings haben die gestiegenen behördlichen Anfor- Flächen­ msätzen im kleinflächigen Segment, verbunden u derungen und beispielsweise die erfolgte Steigerung mit einigen zu erwartenden Großanmietungen, dürfte der der Energiepreise die Vermarktung von Bestands­ lächen f Umsatz für 2014 bei zirka 220.000 Quadratmetern Büro- e ­ rschwert. In der Folge sind die Eigentümer dieser fläche liegen. 


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30 31 ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE. ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die ­ sset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und A Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den n Märkten. Unser Erfolg ­ asiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger b Erfahrung im Immobiliengeschäft. GEWERBLICHE IMMOBILIEN FUNDS & ASSET MANAGEMENT Berichtswesen durch Fondsreports Konsequenter Research bildet die Für institutionelle Anleger und mit detaillierter Bericht­ rstattung e B ­ asis für marktkonforme Standort-, p ­ rofessionelle Privatinvestoren ent­ s ­ owie monatliche Finanz- und Status- Portfolio- und Wirt­schaft­lichkeits­ wickeln, konzipieren und managen berichte zu den Immobilienanlagen. analysen. Daraus leiten wir Strategien wir maßgeschneiderte Immobilien­ ab, deren Ziel die Aktivierung von anlageprodukte und Spezialfonds. UNSERE STANDORTE E ­ rtrags- und Wirtschaftlichkeits­ Dabei setzen wir entsprechend Stammhaus Stuttgart potenzialen ist. den Anleger- und Produktan­ Börsenplatz 1 forderungen auf unterschiedliche 70174 Stuttgart Investmentvehikel: Telefon 0711/2148-300 Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zählen das Projektconsulting und das Transaktions­ geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen. t Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consulting­ ansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objekt­ Telefax 0711/2148-290 ❚❚  pezial-AIF nach KAGB S ❚❚  eschlossene Publikums-AIF nach g KAGB ❚❚ uxemburgische Wertpapier- und l S ­ pezialfonds (SICAV, SIF) ❚❚ ndividuelle Konstruktionen für i Off-Shore-Investoren daten bis zur Realisierung von Ver- www.ellwanger-geiger.de/gw/stuttgart Niederlassung München Herzog-Rudolf-Straße 1 80539 München Telefon 089/17 95 94-0 Telefax 089/17 95 94-55 www.ellwanger-geiger.de/gw/muenchen marktungsprozessen sind wir Ihr Unsere Fondsvolumen sind außerdem Partner. so ge­ taltet, dass damit Nischen­ s investitionen und Einzelmandate UNSERE LEISTUNGEN r ­ ealisiert werden können. Und wir Research achten auf eine überschaubare An- Investmentanalyse und -beratung zahl von Investoren – das ermöglicht  Transaktion, An- und Ver­ ietung m uns eine individuelle Anlegerbetreu- von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie­ t ung während der gesamten Investi­ und Logistikflächen tionszeit. Hierzu gehören selbstver- UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN Einzelhandelsmarktbericht Logistikmarktbericht Investmentmarktbericht erhalten Sie kostenfrei unter: gewerbeimmobilien@ellwanger-geiger.de ständlich auch ein transparentes AB SOFORT: BUNDESWEIT VERTRETEN MIT GERMAN PROPERTY PARTNERS. German Property Partners ist das Mit GPP ­ ewährleisten wir die g neue nationale Immobilien-Netz- p f ­ ro­essionelle Betreuung von Real- werk von ELLWANGER & GEIGER, Estate-Kunden an allen relevanten Grossmann & Berger sowie ANTEON. Immobilien­ tandorten in Deutschland. s www.germanpropertypartners.de

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