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DER BÜROMARKTBERICHT MÜNCHEN 2013/2014

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Information about DER BÜROMARKTBERICHT MÜNCHEN 2013/2014
Business & Mgmt

Published on January 22, 2014

Author: EllwangerGeiger

Source: slideshare.net

Description

Ellwanger & Geiger Real Estate konnte für das Jahr 2013 einen Büroflächenumsatz auf dem Münchner Markt von ca. 608.000 m2 (inkl. Eigennutzer) ermitteln. Dies bedeutet ein eher unterdurchschnittliches Resultat mit ca. 15 % weniger Flächenumsatz als in 2012.
Jedoch führten das Vermietungsresultat und eine verhaltene Tätigkeit im Neubaubereich dazu, dass sich der Leerstand weiter auf ca. 1.459.000 rr)2 verringerte. Die Leerstandsrate ist somit auf ca. 6,4% gesunken....
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DER BÜROMARKTBERICHT MÜNCHEN 2013/2014

VORWORT. Ellwanger & Geiger Real Estate konnte für das Jahr 2013 einen Büroflächenumsatz auf dem Münchner Markt von ca. 608.000 m² (inkl. Eigennutzer) ermitteln. Dies bedeutet ein eher unterdurchschnittliches Resultat mit ca. 15 % weniger Flächenumsatz als in 2012. Jedoch führten das Vermietungsresultat und eine verhaltene Tätigkeit im Neubaubereich dazu, dass sich der Leerstand weiter auf ca. 1.459.000 m² verringerte. Die Leerstandsrate ist somit auf ca. 6,4% gesunken. Mit ca. 36 % erzielten Großanmietungen über 5.000 m² einen wesentlichen Anteil am gesamten Vermietungsumsatz. Die beiden starken Quartale II. und IV. konnten 2013 mit Abschlüssen, wie z.B. Allianz mit ca. 36.000 m² in Unterföhring, Microsoft mit ca. 26.000 m² in der Parkstadt Schwabing oder Baywa mit ca. 18.000 m² in der St. Martin-Straße erheblich zum Gesamtergebnis beitragen. Das Flächensegment von 2.000 – 4.999 m² weist im Vergleich die deutlichsten Umsatzeinbußen auf und konnte nur ca. 12,15 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ein Rückgang im nach wie vor gefragten kleinteiligen Vermietungsbereich war kaum spürbar. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg 2013 von 14,90 €/m² auf 15,10 €/m² weiter an. Die Spitzenmiete konnte im Vorjahresvergleich ein Plus von ca. 1,6 % auf nun 32,50 €/m² verzeichnen. Der umsatzstärkste Teilmarkt war 2013 das Zentrum-West mit einem Anteil von ca. 17 %. Hier konnte Ellwanger & Geiger drei Großvermietungen mit gesamt ca. 31.000 m² registrieren. Der Teilmarkt StadtNord mit ca. 16 % folgt dicht dahinter, nicht zuletzt durch die Anmietung von Microsoft in der Parkstadt Schwabing. Im Umland konnte sich der Norden mit ca. 12% an der Gesamtvermietungsleistung hervortun. Die größte Nachfrage kam, wie auch bereits im Vorjahr, von den sonstigen Dienstleistern mit knapp 22 %. Auf den nachfolgenden Rängen liegen die Branchen Computer, IT, Telekommunikation (ca. 17 %) und Banken, Versicherungen, Finanzdienstleister (ca. 13 %). Die übrigen Branchen verteilten sich relativ gleichmäßig. Der anhaltende Aufwärtstrend der nun auch die globale Wirtschaft erreicht lässt Positives für das Jahr 2014 und die Folgejahre erwarten. Für 2014 geht Ellwanger & Geiger Real Estate von einer stabilen Nachfrage im Büroflächensegment aus, die sich in einem etwas höheren Flächenumsatz von ca. 650.000 m² widerspiegeln wird. Das Mietpreisniveau bleibt stabil bis leicht steigend. Die 2014 anziehende Neubautätigkeit wird sich nicht in einer Erhöhung der Leerstandsrate bemerkbar machen. WIRTSCHAFTSDATEN Fläche Einwohner Kaufkraft/Einwohner BIP/Einwohner Arbeitslosenquote Gewerbesteuerhebesatz Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft BÜROMARKTDATEN 2013 310,7 km² ca. 1.440.000 26.218 € 58.000 € 4,6% 490% Flächenumsatz Spitzenmiete Durchschnittsmiete Spitzenrendite Flächenbestand Leerstandsrate ca. 608.845 m² ca. 32,50 €/m² ca. 15,10 €/m² ca. 4,4% ca. 22.8 Mio. m² 6,4% Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2013 2

BÜROMARKTENTWICKLUNG. RUNNING DEALS BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate Allianz SE 1.200.000 12,0% ca. 36.000 m² Unterföhring 1.000.000 10,0% _________ 800.000 8,0% 600.000 6,0% 400.000 4,0% Microsoft ca. 26.000 m² München-Schwabing _________ Baywa ca. 18.000 m² München-Giesing 2,0% 200.000 _________ 0,0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 P+Z Engineering ca. 12.000 m² München-Freimann _________ Lotto Bayern ca. 11.000 m² München-Westend SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN IN €/m² _________ Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²) YIT Germany GmbH 35,00 ca. 10.000 m² München-Moosach 30,00 _________ 25,00 Swiss Re Europe 20,00 ca. 9.200 m² München-Bogenhausen 15,00 _________ 10,00 Hewlett-Packard 5,00 ca. 8.800 m² Aschheim-Dornach 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3

NACHFRAGEVERTEILUNG. FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN BRANCHENVERTEILUNG 250.000 4,01% 12,93% 21,98% 200.000 4,20% 2,59% 5,78% 150.000 9,86% 6,18% 100.000 6,64% 16,94% 8,89% 50.000 0 < 10 €/m² 10-15 €/m² 15-20 €/m² 20-25 €/m² >25 €/m² Pharma/Gesundheitswesen FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN Banken, Versicherungen, Finanzdienstl. Bau- u. Immobilien 250.000 Berater, RAe, WP, StB Computer, IT, Telekommunikation 200.000 Freizeit, Bildung 150.000 Handel, Vertrieb Industrie 100.000 Medien, Verlage Öffentliche Verwaltung 50.000 Sonstige Dienstleister 0 < 500 m² 500 999 m² 1.000 2.000 - > 5.000 m² 1.999 m² 4.999 m² 4

BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH. TEILMARKTKENNZAHLEN LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE Zentrum 47.000 15,50 – 40,00 3,7% Zentrum Nord 20.000 13,50 – 30,00 2,7% Zentrum Ost 28.000 12,00 – 29,00 7,5% Zentrum Süd 56.000 11,50 – 17,50 4,7% Zentrum West 102.000 12,00 – 25,00 4,1% Stadt Nord 97.000 9,00 – 25,00 5,3% Stadt Ost 40.000 9,50 – 18,00 7,5% Stadt Süd 47.000 8,00 – 15,00 11,1% Stadt West 59.000 9,00 – 16,00 8,2% Umland 109.000 8,00 – 14,50 15,8% 5

ANSPRECHPARTNER. BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Herzog-Rudolf-Str. 1 80539 München Telefon 089/179594-0, Telefax 089-179594-55 www.ellwanger-geiger.de Björn Holzwarth Leiter Gewerbliche Immobilien Tel. 089-179594-0 bjoern.holzwarth@ellwanger-geiger.de Alexander Zigan Niederlassungsleiter Gewerbliche Immobilien Tel. 089-179594-20 alexander.zigan@ellwanger-geiger.de Dieter Mendl Senior Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-22 dieter.mendl@ellwanger-geiger.de Yvonne Strelow Senior Beraterin Bürovermietung und Ansprechpartnerin Research Tel. 089-179594-25 yvonne.strelow@ellwanger-geiger.de Lisa Merkle Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-27 lisa.merkle@ellwanger-geiger.de Stephan Schörnig Berater Industrie und Logistik Tel. 089-179594-26 stephan.schoernig@ellwanger-geiger.de Tobias Wäscher Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-24 tobias.waescher@ellwanger-geiger.de 6

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