6. Valuacion Del Recurso Tierra

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Published on November 23, 2009

Author: lorenagnelli

Source: slideshare.net

VALUACIONES RURALES 2011

Ing. Agr. Lorena Agnelli. F C A y F. UNLP. VALUACION DEL RECURSO TIERRA

Valuación: ES LA ACCION DE ASIGNARLE A UNA COSA EL VALOR QUE LE CORRESPONDE A SU ESTIMACION . PUEDEN PLANTEARSE COMO SINONIMOS: VALORIZAR, ESTIMAR, APRECIAR, TASAR , PONER VALOR. “ EL VALOR SURGE DE LA INTELIGENTE PONDERACION DE LAS VARIABLES VALORATIVAS CONTEMPLADAS EN EL ANALISIS”

ES LA ACCION DE ASIGNARLE A UNA COSA EL VALOR QUE LE CORRESPONDE A SU ESTIMACION .

PUEDEN PLANTEARSE COMO SINONIMOS:

VALORIZAR, ESTIMAR, APRECIAR, TASAR , PONER VALOR.

La TASACIÓN es una profesión sujeta a un conjunto de normas; y aquellos que la ejerciten, deben estar preparados básicamente, en un conjunto de actividades o disciplinas, que, en casi todos los casos, son universitarias. Las ingenierías –en todas sus ramas-, la arquitectura , o agrimensura , son las profesiones de grado aptas ineludiblemente para tal actividad. Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

La TASACIÓN es una profesión sujeta a un conjunto de normas; y aquellos que la ejerciten, deben estar preparados básicamente, en un conjunto de actividades o disciplinas, que, en casi todos los casos, son universitarias.

un tasador no puede ser un “ artesano ”; porque su habilidad no pasa por mañas, astucia o habilidad , sino por el poder interpretativo de diversas situaciones. “ ....pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa”.- Ing. Dante Guerrero (QEPD), “ Manual de Tasaciones ”

un tasador no puede ser un “ artesano ”; porque su habilidad no pasa por mañas, astucia o habilidad , sino por el poder interpretativo de diversas situaciones.

Se le exige al tasador ser : un investigador (como dice Guerrero); tener sentido común; un ojo muy agudizado para analizar una zona o un mercado; estar actualizado con los distintos movimientos económicos de un lugar, país y el mundo. Y luego, una vez que ha realizado su trabajo, debe saber expresar, exponer, y lograr que sus destinatarios, puedan interpretarlo.   Código de ética del Instituto Argentino de Tasación www.iat-tasaciones.com.ar

declara: “El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa. Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él”.- Lo que sí se pretende es que la tasación de un bien no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio – a ciertas normas de sistematización… Ing. Guerrero D. Primera Convención Panamericana de Valuadores. Lima, 1949 .

declara: “El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa. Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él”.-

“… pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor”.- … dice Guerrero (ob cit. pág.6)

“… pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor”.-

La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos.

TIERRA CONCEPTO GENERAL: LA TIERRA RURAL PERMITE LA PRODUCCION, Y SU VALOR DEPENDE DE LA CAPACIDAD DE PRODUCIR EN CANTIDAD Y CALIDAD. NORMA18.2 Tribunal de Tasaciones de la Nación                                                        

TIERRA

La tierra , libre de mejoras, sin edificios, alambrados u otras instalaciones, no es un bien reproducible a voluntad por el hombre, tiene una localización muy determinada en el tiempo y en el espacio . Valuar la tierra es abrir juicio sobre el valor de una cosa que al ser heterogénea NO es susceptible de cotización.

Si bien…las características climáticas , topográficas y edáficas son prácticamente invariables. La composición química y física del suelo puede modificarse sólo muy lentamente, con dificultad y asumiendo un costo. Por consiguiente, el mecanismo que determina su valor difiere del que se usa para una amplia cantidad de bienes disponibles en el mercado. Fuente. Ing. Agr. M. Ardenghi Puesto que la tierra es un recurso natural , no reproducible por el hombre, no tiene un costo de producción en base al cual puede establecerse un valor.

 

Determinación del valor de un predio rural Método de Capitalización de la Renta Neta: Aplicable para la valuación de bienes susceptibles de producir ingresos Determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable . Atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores más ajustados a mercado Métodos Analíticos Método comparativo de tasación rural: Elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos . Métodos Comparativos

Métodos sugeridos por la TTN Comparativo para determinar valor de la propiedad Rural y.. metodologías basadas en la productividad para determinar valor de arrendamiento rural

LA VALUACION RURAL EXIGE DEL PROFESIONAL UN AMPLIO CONOCIMIENTO DE TRES CAMPOS BIEN DEFINIDOS: A.- TECNICAS AGROPECUARIAS. B.- SOCIO-ECONOMIA. C.- GEOPOLITICA. EL VALOR DE LOS CAMPOS ESTA DEFINIDO POR ASPECTOS INTRÍNSECOS (PRODUCTIVOS) PERO ADEMAS POR EXTRINSECOS COMO, SITUACIONES ECONOMICAS (COMERCIO INTERNO, EXTERNO, REGIMEN IMPOSITIVO, CREDITOS), POLÍTICAS Y SOCIALES (NACIONALES E INTERNACIONALES)

a) Características intrínsecas   1. Naturaleza del perfil edáfico. 2. Topografía. 3. Superficie. 4. Forma. 5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. 6. Cultivos existentes. 7. Aptitud productiva. 8. Mejoras en construcciones. 9. Otros factores importantes:   a) Ubicación.   b) Destino actual y posible.   c) Infraestructura de la explotación.   d) Manejo, entendiéndose como la gestión de explotación.   b) Características extrínsecas   1. Distancias a centros poblados y mercados.   2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc.   3. Clima de la región.   4. Situación económico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar.   5. Servidumbres.   6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas.  

EVALUADOR DE FACTORES NATURALES SUELOS, CLIMA, ETC. CAPACIDAD TECNICA RINDES, MANEJO, CARGAS, ECONOMIA, ETC. HONESTIDAD (irreprochable!) DADO LOS ELEVADOS INTERESES PATRIMONIALES EN JUEGO ESTAR CONTINUAMENTE ACTUALIZADO PERFIL DEL VALUADOR (TASADOR) HABILIDAD – EXPERIENCIA – CONOCIMIENTO – OBJETIVIDAD LA VALUACION RURAL RESULTA DE LA EVALUACIÓN DE FACTORES NATURALES, NO PUDIENDO APLICAR AUTOMATICIDAD PARA DETERMINAR EL VALOR FINAL.

EVALUADOR DE FACTORES NATURALES

SUELOS, CLIMA, ETC.

CAPACIDAD TECNICA

RINDES, MANEJO, CARGAS, ECONOMIA, ETC.

HONESTIDAD (irreprochable!)

DADO LOS ELEVADOS INTERESES PATRIMONIALES EN JUEGO

ESTAR CONTINUAMENTE ACTUALIZADO

HABILIDAD – EXPERIENCIA – CONOCIMIENTO – OBJETIVIDAD

LA APTITUD DE LOS SUELOS Y LOS FACTORES QUE INCIDEN EN SU EVALUACION LA CAPACIDAD DE UTILIZACION DE LOS SUELOS ESTA CONDICIONADA POR LOS FACTORES ECOLOGICOS O VARIABLES DEL MEDIO AMBIENTE FUNDAMENTALMENTE LOS EDAFICOS Y CLIMATICOS. EN PRIMER TERMINO SE EVALUA LA CAPACIDAD DE USO (USDA – SCS)

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA METODOS PARAMETRICOS ( SEMI - CUANTITATIVOS ) METODOS CUANTITATIVOS

METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA

METODOS PARAMETRICOS ( SEMI - CUANTITATIVOS )

METODOS CUANTITATIVOS

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 1 . METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA : POR SU CAPACIDAD DE USO . (SOIL CONSERVATION SERVICE. USDA -> sistema ALES) . ESQUEMA DE EVALUACION DE TIERRAS (FAO). CLASIFICACION DE TIERRAS PARA USOS CON RIEGO. ( Unites States Bureau of Reclamation USRB ). SISTEMAS DE TIERRAS DE AUSTRALIA . PONDERACION POTENCIAL DE SUELOS. (USDA).

METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA :

POR SU CAPACIDAD DE USO .

(SOIL CONSERVATION SERVICE. USDA -> sistema ALES) .

ESQUEMA DE EVALUACION DE TIERRAS (FAO).

CLASIFICACION DE TIERRAS PARA USOS CON RIEGO. ( Unites States Bureau of Reclamation USRB ).

SISTEMAS DE TIERRAS DE AUSTRALIA .

PONDERACION POTENCIAL DE SUELOS. (USDA).

USDA S1 altamente apta N no apta S2 moderadamente apta X tierras para conservación S3 marginalmente apta

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 2 . METODOS PARAMETRICOS : (Semi – cuantitativos, multiplicativos) ÍNDICE DE TIERRA ( o ÍNDICE STORIE.1976). Específico para tasaciones impositivas, desarrollado en USA. ÍNDICE DE PRODUCTIVIDAD DE RIQUIER et. al. (1970). IP Valor Indicativo de la Aptitud Relativa de las Tierras (VIART) con fines catastrales

METODOS PARAMETRICOS :

(Semi – cuantitativos, multiplicativos)

ÍNDICE DE TIERRA ( o ÍNDICE STORIE.1976). Específico para tasaciones impositivas, desarrollado en USA.

ÍNDICE DE PRODUCTIVIDAD DE RIQUIER et. al. (1970). IP

VARIABLES DETERMINADAS 1.- CLASIFICACION. 2.- ESTADO. 3.- DISTRIBUCION. 4.- CLIMA. 5.- VEGETACION. 6.- HIDROLOGIA. 7.- FAUNA Y FLORA. INDICE DE PRODUCTIVIDAD “IP” (70 ‘S adoptado por FAO) SU DETERMINACION TIENE COMO OBJETIVO ESTABLECER UNA VALORACION NUMERICA DE LA CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LAS TIERRAS DE UNA REGION.                        H = Humedad                        D = Drenaje                        P = Profundidad efectiva                        T = Textura / estructura                        N = Saturación en bases del complejo absorbente                        S = Concentración de sales solubles                        O = Contenido en materia orgánica                        A = Capacidad de intercambio catiónico / Naturaleza de la arcilla                        M = Reservas minerales.

El IP establece 5 clases de productividad (de excelente a muy pobre), y contempla la productividad actual y potencial Kg./ha. a Se utiliza una formula multiplicativa , que establece el IP de cada suelo, interviniendo en su cálculo 10 parámetros que se seleccionan en función de la incidencia en el crecimiento y rendimiento de cultivos pasturas y forestaciones comunes en la región bajo estudio. El objetivo es establecer comparaciones entre las capacidades de producción de los diferentes tipos de tierras. INTA introduce modificaciones para adaptar el IP a diferentes condiciones ecológicas.

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 3 . Requieren de datos muy detallados, Predicen respuesta de la cualidad de suelos y se estiman rendimientos sobre la base de promedios a largo plazo. Modelo de evaluación de tierras: ALES , Sistema Autorizado de Evaluación de Tierras, (Rossiter et al, 1995). Relaciona Clima – Suelo – Planta. A escala regional y / o local. (base FAO) METODOS DE EVALUACION CUANTITATIVOS: MODELOS DE SIMULACION ( Sistemas Analíticos)

Requieren de datos muy detallados, Predicen respuesta de la cualidad de suelos y se estiman rendimientos sobre la base de promedios a largo plazo.

Modelo de evaluación de tierras: ALES , Sistema Autorizado de Evaluación de Tierras, (Rossiter et al, 1995). Relaciona Clima – Suelo – Planta. A escala regional y / o local. (base FAO)

1.- DE APTITUD AGRICOLA. (Relación suelo – planta) PRODUCCION DE GRANO GRUESO PRODUCCION DE GRANO FINO PRODUCCION DE CULTIVOS ESPECIALES. SEGÚN LA APTITUD DE LOS SUELOS SE CLASIFICAN EN 2.-DE APTITUD GANADERA. (Relación suelo – planta – animal) RECEPTIVIDAD GANADERA : capacidad de los suelos de ofrecer alimento (forraje en pie) que satisfagan los requerimientos nutricionales de mantenimiento y producción del ganado, expresado por unidad de superficie a lo largo del año. CARGA ANIMAL : es un indicador indirecto de eficiencia física del rodeo. (EV/ha, Cabezas/ha, Kg./ha) 3.- DE APTITUD FORESTAL. (humedad disponible, drenaje, profundidad, presencia de impedimentos físicos, etc.)

2.-DE APTITUD GANADERA. (Relación suelo – planta – animal)

RECEPTIVIDAD GANADERA : capacidad de los suelos de ofrecer alimento (forraje en pie) que satisfagan los requerimientos nutricionales de mantenimiento y producción del ganado, expresado por unidad de superficie a lo largo del año.

CARGA ANIMAL : es un indicador indirecto de eficiencia física del rodeo. (EV/ha, Cabezas/ha, Kg./ha)

FACTORES EDAFICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS 1.- NATURALEZA DEL SUELO. “APTITUD AGROPECUARIA”. HORIZONTE A HORIZONTE B SOLUM HORIZONTE C ROCA MADRE 2.- PROPIEDADES FISICAS DEL SUELO. TEXTURA , ESTRUCTURA , PROFUNDIDAD . NIVEL, RELIEVE, PENDIENTE, COLOR. DRENAJE, PERMEABILIDAD , SALINIDAD DEL SUELO. IMPEDIMENTOS (arcilla, agua, cálcareo, sales, roca, tosca). EROSION. 3.- PROPIEDADES FISICO-QUIMICAS . pH P (Fósforo, ppm) N – NO 3 (Nitratos, ppm) S – SO 4 (Sulfatos, ppm) K Ca, Mg 4.- PROPIEDADES BIOLOGICAS. MO (%)

FACTORES EDAFICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS

1.- NATURALEZA DEL SUELO. “APTITUD AGROPECUARIA”.

HORIZONTE A

HORIZONTE B SOLUM

HORIZONTE C ROCA MADRE

2.- PROPIEDADES FISICAS DEL SUELO.

TEXTURA , ESTRUCTURA , PROFUNDIDAD .

NIVEL, RELIEVE, PENDIENTE, COLOR.

DRENAJE, PERMEABILIDAD , SALINIDAD DEL SUELO.

IMPEDIMENTOS (arcilla, agua, cálcareo, sales, roca, tosca).

EROSION.

3.- PROPIEDADES FISICO-QUIMICAS .

pH

P (Fósforo, ppm)

N – NO 3 (Nitratos, ppm)

S – SO 4 (Sulfatos, ppm)

K

Ca, Mg

4.- PROPIEDADES BIOLOGICAS.

MO (%)

FACTORES CLIMATICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS PRECIPITACIONES . LLUVIAS (para un período no < a 10 anos) NIEVE. GRANIZO . ANEGAMIENTO TEMPERATURAS . MÁXIMA. MINIMA. MEDIA. HELADAS (identificar bien el período libre de heladas) VIENTOS . VELOCIDAD. PREDOMINANTES. HUMEDAD RELATIVA MEDIA. RADIACION SOLAR Y NUBOSIDAD.

FACTORES CLIMATICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS

PRECIPITACIONES .

LLUVIAS (para un período no < a 10 anos)

NIEVE.

GRANIZO .

ANEGAMIENTO

TEMPERATURAS .

MÁXIMA.

MINIMA.

MEDIA.

HELADAS (identificar bien el período libre de heladas)

VIENTOS .

VELOCIDAD.

PREDOMINANTES.

HUMEDAD RELATIVA MEDIA.

RADIACION SOLAR Y NUBOSIDAD.

Descripción práctica del campo: Suelos Capacidad de uso actual, elaborando un croquis a escala. De mapas específicos analizar la vigencia. Evaluar el sistema de rotación (historial), labores, empleo de drenaje adecuado, uso de enmiendas, que hayan modificado la capacidad de uso. Esto debe ser meticulosamente evaluado por el profesional.

Capacidad de uso actual, elaborando un croquis a escala.

De mapas específicos analizar la vigencia.

Evaluar el sistema de rotación (historial), labores, empleo de drenaje adecuado, uso de enmiendas, que hayan modificado la capacidad de uso.

Esto debe ser meticulosamente evaluado por el profesional.

Descripción práctica del campo: Suelos Topografía: Campo alto, regular, bajo tendido, bajo inundable, etc. Campo de llanura, pampa accesible, o de difícil acceso. Relieve: normal, pronunciado, plano, cóncavo, convexo (en zona montanosa es muy importante esta descripción). Pendientes: plana, suave, escarpada, muy fuerte.

Topografía:

Campo alto, regular, bajo tendido, bajo inundable, etc.

Campo de llanura, pampa accesible, o de difícil acceso.

Relieve: normal, pronunciado, plano, cóncavo, convexo (en zona montanosa es muy importante esta descripción).

Pendientes: plana, suave, escarpada, muy fuerte.

Descripción práctica del campo: Vegetación PASTIZAL NATURAL (CALIDAD, DENSIDAD, DESARROLLO) VEGETACIÓN ZONAL (BOSQUES, PARQUES, SABANAS, PAMPAS, ESTEPAS, MONTES, TUNDRA) ARBUSTIVA, ARBÓREA. MALEZA. TÓXICAS.

PASTIZAL NATURAL (CALIDAD, DENSIDAD, DESARROLLO)

VEGETACIÓN ZONAL (BOSQUES, PARQUES, SABANAS, PAMPAS, ESTEPAS, MONTES, TUNDRA)

ARBUSTIVA, ARBÓREA.

MALEZA.

TÓXICAS.

Descripción práctica del campo: Agua Profundidad del agua subterránea. Categoría: freática, surgente, semisurgente. Calidad del agua Caudal de riego por aspersión y/o goteo. En campos con aptitud ganadera, determinar si la capacidad de almacenaje, los metodos de obtención y distribución son los que corresponden a la carga animal del campo. En zonas de riego, informar sobre el sistema, costo, caudal, instalaciones existentes.

Profundidad del agua subterránea.

Categoría: freática, surgente, semisurgente.

Calidad del agua

Caudal de riego por aspersión y/o goteo.

Bibliografía. D. Guerrero. Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales. 2 ° Ed. (pags. 228 – 242). E. Lanusse. Manual del Tasador Rural. (pags. 19 – 45). E. Corradini. Manual de Tasación Agropecuaria (pags. 21 – 27). S. Debelis. Evaluación de Tierras. 2003. FCA. UNLZ.

D. Guerrero. Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales. 2 ° Ed. (pags. 228 – 242).

E. Lanusse. Manual del Tasador Rural. (pags. 19 – 45).

E. Corradini. Manual de Tasación Agropecuaria (pags. 21 – 27).

S. Debelis. Evaluación de Tierras. 2003. FCA. UNLZ.

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